＜민 사＞ 생활숙박시설 분양계약과 그 과정에서 체결된 분양대금 중도금 대출약정의 효력이 문제된 사건 [전주지방법원 남원지원 2025가단

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제목	<민 사> 생활숙박시설 분양계약과 그 과정에서 체결된 분양대금 중도금 대출약정의 효력이 문제된 사건 [전주지방법원 남원지원 2025가단10380 판결]
작성자	전주지방법원	작성일	2026.02.03	조회	1530
첨부파일	남원지원_2025가단10380_판결문(비실명처리).pdf
□ 사안의 개요 ○ C 주식회사는 강릉시 D 일대에 ‘E 강릉 레지던스 생활숙박시설’을 신축하여 분양하는 사업의 시행사이고, F 주식회사는 시행사와 위 사업에 관하여 토지신탁계약을 체결한 신탁사이며, 주식회사 G은 위 사업의 시공사임. ○ 원고는 2022. 5. 5. 시행사, 신탁사, 시공사로부터 이 사건 부동산을 분양대금 1,173,300,000원에 분양받기로 하는 계약(이 사건 분양계약)을 체결하였음. ○ 원고는 이 사건 분양계약에 따른 중도금 납입을 위하여 2022. 10. 6. 피고로부터 중도금 상당액을 대출받기로 하는 약정을 체결하였음(이 사건 대출약정). 피고는 이 사건 대출약정에 따라 대출을 실행하였고, 그 대출금은 신탁사 명의의 분양대금 납입계좌로 중도금 명목으로 지급되었음. □ 원고의 주장 요지 ○ 이 사건 부동산은 ‘생활형 숙박시설’로서 관련 법령상 실거주가 불가능하여 원고의 계약 체결 목적을 달성할 수 없으므로, 민법상 채무불이행으로 인한 법정해제권이 발생하였고 계약 해제의 의사를 표시하였음. 또한 시행사는 원고에게 이 사건 부동산에서 실거주가 가능하다는 취지로 기망하고, 약관을 사용하면서도 그에 관한 설명의무를 이행하지 않았는바, 원고는 시행사에 의해 유발된 동기의 착오 내지 기망으로 이 사건 분양계약을 체결한 것이므로 이 사건 분양계약을 취소할 수 있고, 계약 취소의 의사를 표시하였음. 또한 시행사 등은 표시광고법을 위반한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고에 해당하는 행위로 원고의 경솔, 무경험을 이용해 불공정한 이 사건 분양계약을 체결하도록 하였으므로 이 사건 분양계약은 무효임. ○ 이 사건 대출약정은 이 사건 분양계약에 수반한 종된 계약이므로 민법 제548조 제2항에 따라 이 사건 분양계약과 마찬가지의 이유로 효력이 소급적으로 상실됨. 이 사건 대출약정에 따르면 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 뒤 피고에게 이를 담보로 제공해야 하는바, 그와 같은 담보의 제공이 불가능하게 되었으므로 이행불능에 따른 해제사유도 존재함. 이 사건 대출약정은 이 사건 분양계약이 유효하다는 원고의 착오에 의해 체결된 것이기도 함. 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로서 피고에게 위와 같은 이유로 발생한 해제권 및 취소권을 행사함. ○ 따라서 원고는 피고에게 이 사건 대출약정에 따른 대출금 채무를 부담하지 않음. □ 쟁점에 관한 판단 요지 ○ 시행사 등이 이 사건 분양계약 체결 당시 원고에게 이 사건 부동산에서 실거주가 가능하다고 적극 기망하였다는 사실은 이를 인정할 증거가 없음. 이 사건 분양계약의 계약서 조항들을 살펴보더라도 이 사건 부동산에서 실거주가 가능하다거나 시행사 등이 이를 보증한다는 내용은 찾아볼 수 없음. 그 외 이 사건 부동산의 준공이 지연되었고, 시행사 등이 이를 고지하지 않았다는 사실은 계약 체결 이후에 발생한 이행지체 내지 채무불이행을 구성할 뿐, 그로 인해 원고가 계약 체결 당시에 이 사건 부동산의 준공이 2023년 11월까지 가능할 것이라는 착오에 빠져 이 사건 분양계약을 체결하게 되었다고 평가할 수는 없음. 시행사 등이 원고에게 2023년 11월까지 이 사건 부동산이 준공될 것이라고 보증하였다거나 이를 전제로 계약이 체결되었다는 사정도 나타나지 않음. 결국 시행사 등이 원고의 착오를 유발하였다거나 원고의 경솔, 무경험을 이용해 원고를 기망하였다고 볼 수 없음. ○ 한편, 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 함(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 등 참조). 가사 이 사건 분양계약이 원고의 주장처럼 효력을 상실하였다고 하더라도, 다음과 같은 이유로 이 사건 대출약정까지 소급하여 효력을 상실한다고 보기 어려움. ▷ 원고가 이 사건 분양계약에 따른 중도금의 지급을 위해 이 사건 대출약정을 체결한 사실은 인정되나, 위 각 계약은 당사자와 목적, 내용이 다른 별개의 계약이어서 그 각 계약의 이행에 필연적인 연관성이 있다거나 이 사건 대출약정의 법적 효력이 이 사건 분양계약에 부수한다고 보기 어려움. ▷ 이 사건 분양계약은 중도금의 지급을 피고로부터의 대출을 통해서만 지급해야 한다고 제한하고 있지 않고, 다만 시행사 등이 수분양자들의 중도금 지급 편의를 위해 피고와 중도금 지급을 위한 대출의 업무협약을 체결한 것이며, 이에 따라 대출을 원하는 수분양자들만 자유로운 의사 결정 하에 피고와 대출약정을 체결한 것으로 보임. ▷ 이 사건 대출약정에 따른 대출금이 이 사건 분양계약의 중도금으로서 신탁사 명의의 예금계좌에 곧바로 입금된 사실은 있으나 이는 대출금 수령인인 원고의 지정에 의한 것임이 확약서 기재에 의해 명백하고, 이로 인해 이 사건 대출약정의 효력이 이 사건 분양계약에 부수된다고 보기도 어려움. ▷ 원고가 서명․날인한 확약서에는 ‘본인과 시행자 및 시공자 간에 체결된 약정은 대출거래약정에 어떠한 영향을 미치지 않으며, 시행자 및 시공자와의 분쟁유무에 관계없이 대출금 상환 등 대출거래약정상 의무를 성실히 이행하기로 합니다.’라며 이 사건 분양계약과 대출약정의 독립성에 관하여 명시하는 내용이 존재함.