불법점유와 손해배상

[청산]

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불법점유(不法占有)란 적법한 권원 없이 타인의 물건을 점유하는 것을 말합니다.

 ‘Squat’은 사전적으로 ‘무단으로 정착하다, 불법 점유하다’는 뜻을 가지고 있다.

불법점유를 당한 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 임료상당의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있을 것이나 불법점유라는 사실이 발생한 바 없었다고 하더라도 부동산소유자에게 임료상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카1073 판결).

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결).

▶ 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해액의 산정방법 및 그 근거

부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해의 액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하는 것인 바, 부동산의 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차물을 반환하지 않고 불법점유하는 경우에, 그 불법점유로 인한 임대인의 손해액을 특별한 사정이 없는 한 종전의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하는 것은, 임대인이 임대차가 종료된 후에 바로 타인에게 그 부동산을 임대하였더라면 그 정도의 임료는 받을 수 있었을 것으로 볼 수 있기 때문이다(대법원 1991.9.24, 선고, 91다20197, 판결).

▶ 임차부동산에서 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중 일정비율 상당액을 임료로 정한 임대차가 종료된 후에도 그 불법점유로 인하여 임대인이 입는 손해액을 위 임료상당액이라고 단정할 수 있는지 여부(소극)
임차인이 임차부동산에서 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중의 일정비율에 상당하는 금액을 임료로 약정한 경우에는, 임차물의 객관적인 사용가치뿐만 아니라 임차인의 기업경영능력이나 노력 등의 주관적인 요소도 함께 반영될 수밖에 없는 위와 같은 매출액의 다과에 따라 임료의 액이 산정되었던 것이므로 그 점포에 관한 임대차계약이 해지된 후에 이를 반환하였더라면 임대인이 바로 타인에게 위 점포를 임대하여 같은 정도의 임료를 받을 수 있었을 것이라고 속단할 수는 없는 것이므로 이를 기준으로 하여 임대차기간 만료 후의 불법점유로 인한 손해금을 산정하였음은 부당하다(대법원 1991.9.24, 선고, 91다20197, 판결).

▶ 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1995.7.25, 선고, 95다14664, 판결).

▶ 주식회사의 대표이사가 업무집행과 관련하여 정당한 권한 없이 직원으로 하여금 타인의 부동산을 지배·관리하게 하는 등으로 소유자의 사용수익권을 침해한 경우, 회사와 별도로 손해배상책임을 부담하는지 여부(적극)

주식회사의 대표이사가 업무집행을 하면서 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 주식회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 의하여 제3자에게 손해배상책임을 부담하게 되고, 대표이사도 민법 제750조 또는 상법 제389조 제3항, 제210조에 의하여 주식회사와 연대하여 불법행위책임을 부담하게 된다. 따라서 주식회사의 대표이사가 업무집행과 관련하여 정당한 권한 없이 직원으로 하여금 타인의 부동산을 지배·관리하게 하는 등으로 소유자의 사용수익권을 침해하고 있는 경우, 부동산의 점유자는 회사일 뿐이고 대표이사 개인은 독자적인 점유자는 아니기 때문에 부동산에 대한 인도청구 등의 상대방은 될 수 없다고 하더라도, 고의 또는 과실로 부동산에 대한 불법적인 점유상태를 형성·유지한 위법행위로 인한 손해배상책임은 회사와 별도로 부담한다고 보아야 한다. 대표이사 개인이 부동산에 대한 점유자가 아니라는 것과 업무집행으로 인하여 회사의 불법점유 상태를 야기하는 등으로 직접 불법행위를 한 행위자로서 손해배상책임을 지는 것은 별개라고 보아야 하기 때문이다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).

※ 원심이 인정한 사실과 채택된 증거에 의하면, 피고 2는 피고 회사의 대표이사로서 이 사건 토지와 건물에 대한 경매가 진행되던 중에 유치권 신고를 하고 피고 회사의 직원 등으로 하여금 이를 관리하도록 한 이래 원고가 낙찰을 받아 소유권을 취득한 이후에도 유치권을 주장하면서 원고를 배제한 채 피고 회사를 위한 점유상태를 유지해온 사실을 알 수 있고, 아래와 같이 피고 회사는 원고에 대하여 유치권으로 대항할 수 없으므로 그 점유는 정당한 권한 없는 불법적인 점유에 해당한다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고 2가 피고 회사의 직원 등으로 하여금 이 사건 토지와 건물을 지배·관리하도록 한 것은 피고 회사의 업무집행으로 인하여 원고의 소유권을 침해한 불법행위에 해당한다 할 것이므로, 비록 이 사건 토지와 건물의 점유자는 피고 회사라 하더라도 피고 2는 위 불법행위로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 할 것이다.

상법 제210조 (손해배상책임)

회사를 대표하는 사원이 그 업무집행으로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 회사는 그 사원과 연대하여 배상할 책임이 있다.

상법 제389조 (대표이사)

① 회사는 이사회의 결의로 회사를 대표할 이사를 선정하여야 한다. 그러나 정관으로 주주총회에서 이를 선정할 것을 정할 수 있다.

② 전항의 경우에는 수인의 대표이사가 공동으로 회사를 대표할 것을 정할 수 있다.

③ 제208조제2항, 제209조, 제210조와 제386조의 규정은 대표이사에 준용한다.  <개정 1962.12.12.>

■ 불법점유 손해배상 범위에 ‘새 임차인의 인상된 차임’ 포함

 ‘특별손해’ 인정… 구 임차인에 기존 임차료와의 차액만큼 배상 판결

통상적으로 부동산의 무단점유로 인하여 발생한 손해액은 그 ‘차임 상당액’이라고 할 것이고, 원고가 입찰자 ‘丙으로부터 받았을 사용료 상당액’은 특별한 사정에 기한 손해로서 피고가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 한하여 그 배상책임을 진다고 할 것이다(민법 제763조, 제393조 제2항 참조). 살피건대, 위 기초사실에 의하면, 피고는 이 사건 매장, 냉동창고에 관한 2013. 3. 13.자 입찰절차에 참가하여 그보다 높은 입찰가를 제시한 丙이 이 사건 매장, 냉동창고의 낙찰자가 되었음을 알았고, 피고가 이 사건 갱신허가기간이 종료한 후 이 사건 매장, 냉동창고를 원고에게 인도하지 않는 경우 丙이 이를 사용하지 못하여 원고가 丙으로부터 입찰가 상당의 사용료를 지급받지 못하게 될 것임을 잘 알고 있었을 것으로 보인다. 따라서 피고는 원고가 丙으로부터 받았을 사용료 상당액을 특별손해로서 원고에게 배상할 의무가 있고, 피고가 이 사건 매장, 냉동창고를 불법점유한 2013. 4. 20.부터 2014. 2. 17.까지의 사용료 액수는 118,268,493원(입찰가 142,000,000원 × 304/365, 원 미만 버림)이므로, 피고는 원고에게 손해배상금 36,352,313원(사용료 액수 118,268,493원 - 피고에게 부과되었거나 부과될 변상금 81,916,180원) 중 원고가 구하는 바에 따라 36,352,310원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(대전지방법원 2014. 3. 19. 선고 2013가합104053 판결, 확정).