농림지역에 대해서

[KDB교수]

농림지역[農林地域]

도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 용도지역의 대분류 중 하나이다. 농림지역이란 국계법에 따라 중앙 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 국토해양부 장관이 용도에 따라 지정한 지역의 하나로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역을 이르는 말이다.

▶농림지역의 지정 또는 변경은 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 결정되며 용도지역의 하나이므로 지역 내에서 「국계법」에 의해 아래와 같은 내용의 제한을 받게 된다.

1. 개발행위허가의 규모 : 3만㎡ 미만 / 2. 건폐율 : 20% 이하 / 3. 용적률 : 80% 이하

4. 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(「국계법시행령」 [별표 21])

▶농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각 「농지법」, 「산지관리법」, 「초지법」 등에 의해 추가적인 행위제한을 받게 된다. 가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없도록 되어 있다.

[관련법령]

「국토의계획및이용에관한법률」 제6조, 「국계법」 제42조, 「국계법」 제76조, 「국계법」 시행령 제71조, 「국계법」 시행령 제84조, 「국계법」 시행령 제85조

[건폐율/용적률]

농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 [20% 이하, 50% 이상 80% 이하]범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.

[농림지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한]

「국계법 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다. 다만, 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.

1. 건축할 수 있는 건축물- ≪「건축법 시행령」 별표 1에 의한≫

가. 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택

나. 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설

다. 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 / 라. 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당한다)

마. 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호마목 내지 아목에 해당하는 것 / 바. 제25호의 발전시설

2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물

가. 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목은 제외한다]

나. 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]

다. 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것 / 라. 제6호의 종교시설

마. 제9호의 의료시설 / 바. 제12호의 수련시설(같은 표 제29호의 야영장 시설을 포함한다)

사. 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소

아. 제21호의 동물 및 식물관련시설(동호 마목 내지 아목에 해당하는 것을 제외한다)

자. 제22호의 자원순환 관련 시설 / 차. 제23호의 교정 및 국방·군사시설

카. 제24호의 방송통신시설 / 타. 제26호의 묘지관련시설 / 파. 제28호의 장례시설

[영농조합법인]

농업법인의 설립은 취업의 악화, 귀농의 증가 등으로 농업시장에 대한 관심이 높아지고 있으며, 정부의 지원도 늘어나는 추세이다. 본인이 직접 농사를 짓거나 농산물 가공·유통업 등을 해 보고 싶다면 일반사업자가 아닌 농업회사법인이나 영농조합법인을 설립하는 것이 더 유리하다. 법인이 되면 법인세 감면은 물론 양도소득세, 부가가치세, 배당소득세 등을 면제 받을 수 있는 혜택을 부여시켜 준다.

한편 농업회사법인이나 영농조합법인 설립을 위해서는 다소 차이는 있는데, 일반적으로 발기인모집 및 명부작성, 출자좌수 결정, 사업계획, 창립총회 등 준비과정을 거쳐 행정관청에 설립신고 한 후 설립등기를 하면 법인으로 성립하게 됩니다. 농업법인의 하나로서, 농업의 경영이나 농산물의 유통·가공·판매를 기업적으로 하려는 자나 농업인의 농작업을 대행하려는 자가 합명회사, 합자회사, 주식회사 혹은 유한회사의 형태로 설립하는 법인을 말한다. 농업회사법인을 설립할 수 있는 자는 농업인과 농업생산자단체로 하되, 농업인이나 농업생산자단체가 아닌 자도 대통령령으로 정하는 비율의 범위에서 농업회사법인에 출자할 수 있다.

[근거법: 농어업경영체육성및지원에 관한 법률]

▶농업회사법인(農業會社法人) 설립

설립요건- 유한회사. 주식회사는 농업인이 1인이상이면 가능하고, 합명회사·합자회사인 경우는 2인 이상이어야 가능하다.

▶영농조합법인(營農組合法人)

설립요건-농업인이 5인이상으로 구성되어야 하며, 비농업인은 의결권이 없는 준조합원 자격으로만 주워진다.

[농지원부(農地原簿)]

농지원부란 행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용하고 관리하기 위하여 작성하는 서식을 말한다. 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지이든 임차농지이든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성을 한다는 것이 중요하다.

농민일 경우 소유권을 증명할 수 있는 서류를 주소지 관할 사무소에 제출하고 경작현황을 확인하여 본인이 직접 영농할 경우 농지원부를 작성하게 된다. 농지원부를 작성할 때에는 농업인의 인적사항, 가족사항, 소유농지 현황, 임차농지 현황, 경작현황 등을 각 항목에 따라 정확한 내용을 기재한다.

■ TIP ■

▶개간이란?

임야를 농지로 지목이 임야인 산을 개간하여 농지로 바꾸어 토지의 가치를 높이고 투자 수익도 기대할 수 있는 길이 있다. 농림지역의 임야를 개간허가를 받아 농지로 전환한다면 상당한 시세차익을 쉽게 예상할 수 있다. 그러나 개간허가가 불가능한 땅이 있고 토목비용이 생각보다 많이 소요되어 목적을 달성할 수 없는 경우도 있으므로 철저한 검토가 필요하가.

▶수종갱신

수종갱신은 대부분 임야를 완전히 새로 갈아엎는 작업을 말한다(벌채).

기존의 나무들을 베어내고 새로운 수종으로(대체) 바꾸어 숲을 완전히 새로 조성하는 것을 말한다.

▶임야개발

대부분의 임야 주인들이 산을 공익적인 용도보다는 사익적인 가치를 상승시키기 위한 욕구를 충족시키고자 개발하고 있음을 알 수 있다. 농지라면 농림지역이든 관리지역이든 상관없이 농업 경영에 사용을 하여야 하는데 만약 농지를 농사에 사용하지 않고 장기간 방치를 하게 되면 처음에는 당장 농사에 사용하라고 통지가 오고 그래도 농사에 사용을 하지 않는다면 이행강제금이 부과되며 마지막에는 농지를 처분하라는 명령이 떨어진다. 농지를 매수하였는데 농사에 사용할 상황이 되지 않는다면 지역(동네)농민에게 임대를 하여 작물을 심어야 하는 방법을 모색해야 한다.

  연락처: 토지대통령부동산경제아카데미 031-213-3377   다음카페:＂토지대통령＂