과장된 분양광고와 손해배상 책임

아파트 분양이나 상가분양. 오피스텔 분양현장에 가서 보면 부족한 점 하나없이 그야말로 다 갖춰지고 잘 될것처럼 돼 있기 때문에 수요자들은 늘 그럴줄로만 알고 분양을 받게 되지요. 부근에 쇼핑시설이 들어서고 체육시설도 들어선다는 말은 보통이고 어디서 어디로 가는 주변도로는 입주때나 입점때 맞춰 개통될 것 같은 그림이나 도면은 거의 단골메뉴로 등장함을 보셨을 겁니다. 아파트단지 실개천엔 송사리가 뛰어놀고 생태공원엔 화려한 연꽃이 피어있는 녹색아파트라고 광고하고 있음을 우리들은 매일같이 보고 있는데 도대체 이런 광고를 어디까지 믿어야 될지 사뭇 걱정되기도 합니다. 4키로미터 밖에 있는 전철역은 밥상위의 장조림이고, 5미터짜리 실개천은 호수가 되어 있기도 하지요. 평지에 있는 대지도 북고남저(北高南低)이고, 배산임수(背山臨水)라는 풍수학적 단어도 늘 등장하더군요. 그런데 막상 입주때나 입점때 가서 보면 실개천에 송사리는 커녕, 돌맹이만 몇 개 굴러 다니고 연꽃이 피어 있을 연못엔 물 한방울 없이 빈깡통과 과장봉지만 딩굴고 있지 않던가요? 거 참, 그럴때 속는 배신감은 말로 다 표현할 수 없을 겁니다. 입주때 개교한다는 초등학교는 2-3년 후 개교하기도 하고, 분양 당시 도면에는 분명 아파트 단지에 진입로가 있었는데 입주때에는 이게 어디로 가버리고 그림자도 없는 아파트도 있습니다. 이에 불편을 겪게 된 주민들은 시행. 시공사와 싸우기도 하고 여기저기 요란스러운 현수막을 걸어놓고 입주거부. 잔금지급거부 등 구호를 외치는 걸 보기도 했는데 그럴때마다 언제나 입맛은 씁쓰름 하더군요. 사례 인천 국제공항 여객터미널 옆에서 오피스텔을 분양했던 A회사는 분양 당시 이 오피스텔과 여객터미널간에는 PMS(자동궤도열차)가 설치 된다는 광고를 했습니다. 그런데 막상 나중에 보니 자동궤도열차는 어느 양반 말씀대로 헛방이었습니다. 위 오피스텔의 수많은 수분양자들은 약이 오를대로 올라서 법적투쟁을 불사하겠다고 했지요. 수분양자들로서는 분양금 감액을 청구해야 되겠으나 도대체 금액을 얼마로 산정해야 될지도 난감했습니다. 수분양자인 김길동씨 등 26명은 뜻을 모아 자동궤도열차가 누락된 부분의 금액은 나중에 법에 맏기기로 하고 A회사를 상대로 분양금 감액 청구소송을 제기하였던 것입니다. 법원의 판결 서울고등법원은 2008. 1. 18. 2006나 67xxx호 분양금 감액청구소송사건의 판결선고에서 "분양가액의 15%에 해당하는 금액을 배상하라"며 김길동씨 등 26명의 손을 들어 주었습니다. 재판부는 판결문에서 "A회사가 2005년 말까지 PMS완공 예정"이라는 광고를 했고 기망의 고의가 인정되지 않는다고 할지라도, "광고를 하기 전에 인천국제공항공사 측에 이 계획에 대해 확인을 했다면 PMS가 완공될 수 없는 상황임을 알 수 있었음에도 불구하고 그 실현 가능성과 완공시기를 부풀려 광고했다"며 이는 "객관적으로 허위광고이고 과장광고임이 명백하다" 고 밝혔습니다. 또한 "일반 상거래의 관행에 비추어 용인될 수 있는 한도를 넘은 과장이나 허위를 담은 광고는 법적으로 허용될 수 없지만 법적으로 허용되지 않는 과장광고가 있었다고 해서 언제나 의사표시 취소의 사유가 되는 기망에 해당하는 것은 아니고, 과장의 정도가 의사표시 취소의 사유가 되는 기망행위까지는 인정되지 않아도 손해배상책임의 원인이 되는 불법행위만을 구성하는 경우도 있다" 김길동등 26명의 착오는 "분양청약의 의사표시를 취소할 수 있는 정도의 기망으로는 볼 수 없지만 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당한다"고 덧붙였습니다. 재판부는 손해액 산정을 설시하면서 "불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어 구체적 손해의 액수를 입증하는 것이 곤란한 경우 관련된 간접사실들을 종합해 상당인과관계있는 손해의 범위를 판단할 수 있고, 김길동 등 26명이 입은 손해액은 분양받은 오피스텔의 재산가치 하락액 상당이지만 이를 확정하기는 현실적으로 어렵다"며 "이 오피스텔의 감정가가 분양가의 70%정도에 불과하지만 가격하락에는 PMS가 건설되지 않은 사정 뿐 아니라 여러사정도 반영된 것으로 보여 분양가의 15%로 봄이 상당하다" 고 설명 했습니다. 결론 아파트 분양이나 상가분양, 오피스텔 분양에 있어서 어느 정도의 과대광고는 인정될 수 있고 그러한 과대광고는 관행이 되고 있습니다. 그러나 근본적으로 아파트 등의 가치에 직결되고 가치를 떨어뜨리는 과대광고는 사기죄는 인정되지 않을지언정 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당한다는 판결인 것입니다. 따라서 불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어서 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 곤란한 경우 관련된 간접사실들을 종합해 상당인과관계에 있는 손해의 범위를 판단할 수 있음은 당연하다고 보겠습니다.