원고는 농지 경매에 참가하여 최고가 매수신고인이 되었다. 이 경우 낙찰허가를 받으려면 농지취득자격증명을 받아야 하는데, 위 농지에는 무허가 건물이 존재하고 있다.
그런데 피고 면은 농지취득자격증명발급심사요령에 "농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 원상복구하기 전에 는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다"고 되어 있어서 이를 근거로 원고의 신청을 반려처분하였다.
2. 제1심 및 고등법원의 판단
(1)이 사건 농지가 농지에 해당하는지 여부
이 사건 종지는 지목이 답이고, 실제 그렇게 사용되어 왔는데 정확한 경위는 알 수 없으나 관할관청으로부터 농지전용허가나 토지형질변경허가 없이 이 사건 농지의 소유자에 의하여 그 지상에 무허가 건물이 축조되어 주거용으로 사용되고 있어 이 사건 농지 중 약 60평은 무허가 건물 부지 및 마당으로 사실상 대지화되어 사용되고 있는 사실, 위 60평을 제외하고는 작물이 심어져 경작되고 있는 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 이 사건 농지의 일부에 대하여 적법한 농지전용허가나 형질변경허가 없이 그 현상이 변경되었다 하더라도 그 현상변경의 정도, 기간 등에 비추어 볼 때 농지로 원상복구하는 것이 용이하다고 보이고 불법형질변경 등의 행위를 한 자에 대한 원상복구명령, 대집행, 농지처분명령 등을 할 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 현상변경은 임시적인 것으로서 일시적인 이용상황에 불과하다고 봄이 상당하므로, 이 사건 농지는 농지법이 규정하고 있는 농지에 해당한다.
(2)원고의 농업경영계획서대로 이행가능 여부
(가)농지법 제8조 제1항은 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받도록 규정하고, 제2항은 농지취득자격증명 발급신청시 농업경영계획서를 작성, 제출하도록 규정하고 있으며, 농지법시행령 제10조 제2항 제3호는 농지취득자격 요건 중 하나로 '농업경영계획서의 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것'을 규정하고 있고, 이에 따른 세부사항은 농림부령으로 정하도록 위임하고 있다.
(나)위에서 본 바와 같이 전체 면적의 1/6 정도가 무허가 건물 부지 및 그 마당으로 이용되고 있다 하더라도 나머지 부분은 작물을 재배하고 있고, 원고가 이 사건 농지를 취득한 후 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니할 경우 피고가 농지처분명령 및 이행강제금을 부과할 수있는 점 등을 종합적으로 고려하면 원고가 제출한 농업경영계획서대로의 농업경영이 실현 불가능하다고 볼 수 없다.
(다)피고는 농지취득자격증명발급심사요령은에 따라 거부처분한다고 하지만 (ㄱ)위 심사요령은 행정청의 내부의 사무처리준칙을 정한 것에 불과하여 대외적으로 국민이나 법원을 구속하는 효력이 없고 (ㄴ)불법으로 전용되거나 형질변경된 농지를 경매절차를 통하여 취득하려는 자는 경락을 받기 전에는 그 지상의 무허가 건물을 임의로 철거하거나 원상회복할 수단이 없는 점 (ㄷ)피고도 경락으로 농지를 취득하려는 자에게 원상회복을 명할 수 있는 법적 근거도 없으며 위 심사요령을 극단적으로 적용하게 되면 농지소유자가 당해농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지에 불법전용이나 형질변경행위를 할 경우 농지소유자가 스스로 원상복구를 하지 않는 한 경락이 되지 못하여 최고가매수인이 농지를 취득할 수 없게 되고 농지담보권자는 담보농지를 환가할 수 없는 문제가 발생되는 부당한 결과에 이르는 점 (ㄹ)농지가 불법형질병경되거나 지상에 무허가 건물이 들어서면 소재지관서의 장은 행정청에 의뢰하여 대집행으로 철거하는 등으로 불법행위를 단속할 의무가 있는데도 오히려 그러한 이유로 농지취득자격증명 발급신청을 거부하는 것은 행정청의 직무유기로 인한 불이익을 최고가매수신고인에게 전가하는 것이 되어 부당한 점 등에 비추어, 그러한 사유로 농지취득자격증명의 발급을 거부할 수 없다.
3. 결론 및 느낀 점
가. 이 건 거부처부는 위법하다. (원고 승소)
나. 이러한 사례는 실무에서 심심치 않게 발견되는데, 소송까지 갔던 사례는 없었던 듯하다.
다. 소송중 채무자가 채무를 변제하면 경매는 취하되고 최고가매수신고인인 원고는 닭쫓던 개 지붕처다보는 격이된다.
그런데 피고 면은 항소, 상고를 거듭하여 답답하다.