이행지체로 인한 계약해제 요건

[강동필변호사]

대법원 2022. 10. 27. 선고 2022다238053 판결

1. 쌍무계약에 있어서 상대방의 이행지체로 계약을 해제하려면 상대방을 지체에 빠뜨려야 한다. 

   가. 먼저 이행제공을 하고 (부동산매도인인 경우 매도용인감증명서 등 서류를 구비하여 중개업소에 맡기는 행위)

   나. 상대방에 대하여 이행의 최고를 하고 

   다. 계약해제 통지를 하는 것이 원칙이다. 

2. 부동산매매에 있어서 중도금을 지체할 경우는 매도인이 이행제공을 할 필요가 없으니 

   가. 상대방에 대하여 이행의 최고를 하고

   나. 계약해제 통지를 하면 된다. 

3. 중도금 또는 잔금 지급기일에 상대방이 나타나지 아니한 경우,

   최고 없이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약해제 통지를 할 경우 그 효력은 어떠한가?

   대법원은 중도금 또는 잔금을 가져오더라도 이미 해제되었으니 수령하지 않겠다는 확정적 의사표시가 없는 한 그 계약해제 통지는 이행의 최고로 효력이 있다고 본다.  

   따라서 한번의 계약해제 통지로 계약이 해제되는 것은 아니고, 다시 해제통지를 해야 한다는 결론이다. 

  즉 두 번 해제 통지를 하면, 첫번째 것은 이행의 최고로 보고 두번째 것은 해제통지로 본다는 것이다.

  잔금 지급시는 동시이행 관계가 있으므로, 첫번째 해제 통지 때부터 두번째 해제통지 때까지 매도인은 이행제공이 지속되어야 한다.   

[결론]  상대방의 위약으로 해제되었다는 통지 속에는 앞으로 잔금을 가져오더라도 안 받겠다는 의사표시가 내포된 것으로 보이는데, 대법원은 두 번의 해제 통지를 하면 첫번째 해제통지는 이행최고 효력이 있고 두번째 해제통지는 진짜 해제통지가 된다는 것이 좀 이해가 안 가는 면이 있다. (소송 중이라도 첫번째 해제통지만 했다면 얼른 두번째 해제통지를 서면에서 주장할 필요가 있다)

예전부터 있던 대법원 판례이고, 최근 다시 이를 확인하는 판결을 선고하였다. 

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