2018 부동산시장의 변수

가지 말라고 아무리 사정해도 세월은 또 간다. 당신은 금년 한 해 동안 쉽고 편하게 살았는가, 어렵고 고생하며 살았는가? 누군들 편하게 살고 싶지 않겠는가마는, 내 맘대로 안 되는 게 세상일인지라 하소연도 하지 못한 채, 사그라지는 정유년의 저녁노을을 바라볼 수밖에 없다.   특히 금년은 부동산대책이 다주택자를 규제하는 쪽으로 가닥이 잡혔기 때문에 팔수도 없고, 가지고 갈수도 없어 엉거주춤하고 있다. 빚내서 집사라고 할 때가 엊그제인데 4월부터는 2주택이상자는 양도소득세에 가산세가 붙는다니 세월아! 너는 어찌 마음이 오락가락 조석변(朝夕變)이냐?   2018년 주택시장을 바라보면 다섯 가지의 함정이 도사리고 있다. 함정을 잘 이용할 것인가, 피할 것인가는 자신의 몫이다. 기회는 위기 때 온다고 했다. 당신은 영리한 사람이기 때문에 지혜의 창고에서 금은보화를 가지고 나올 것이다. 자칫 돌멩이를 가지고 나오는 일이 없도록 하자.   첫째, 금리인상이다.주택구입시 대출이 30%를 넘게 되면 부담스럽다. 매월 150만 원의 이자를 내는 사람은 매일 5만 원짜리 여관에서 잠을 자는 셈이 된다. 다시 팔 때는 손해를 감수해야 한다. 앞으로 금리는 계속 오를 것이다.   둘째, 공급과잉이다.2018년 전국 입주물량이 44만 가구다. 1990년 이후 가장 많다. 헌집이 안 팔리면 새집으로 갈 수 없다. 신규분양물량도 40만 가구가 넘는다. 미 입주에 미분양이 넘치게 되면 앞으로 2-3년 동안 집값은 오르지 않는다.   셋째, 양도소득세 중과세다.4월부터 2주택자가 집을 팔 때는 세율에 10%의 가산세가 붙고, 3주택이상자는 20%의 가산세가 붙는다. 전세 안고, 대출 끼고 피 같은 돈 주고 집샀다가 팔 때는 세금으로 다 줘야 한다. 당신도 안 팔고 가지고 가시겠지.   넷째, 임대주택 등록이다.안 팔고 가지고 가려면 차후 세금을 덜 내야 하기 때문에 임대주택으로 등록을 해야 한다. 사업자 등록이라는 게 별것 아니고 세금도 적다고 하지만, 어쩐지 마음이 내키지 않으리라. 그러나 법을 따라가며 사는 게 편하더라.   다섯째, 보유세다.보유세는 부동산시장의 화약이다. 종합부동산세로는 양이 차지 않는지 국회에서는 틈만 나면 보유세 타령이다. 사면 취득세, 가지고 있으면 보유세, 팔면 양도세, 부동산 가진 사람은 봉이다.   다음은 달라지는 부동산에 관한 법령이다. 너무 많고, 복잡해서 전문가인 필자도 헷갈린다. 모두가 주택시장에 관한 대책이고, 토지시장을 규제하는 대책은 없어 그나마 다행이다. 주택시장에서 빠져 나오거든 토지시장을 넘보라는 말씀을 드렸다.   금융부문0. 신 총부채 상환비율 도입 -기존 채무, 신채무의 원금과 이자 다 포함된다.0. 중도금 보증한도와 보증율 축소 - 신규분양 아파트 중도금대출에 관한 규제다.0. 총체적 상환능력비율 도입 - DSR이라는 빚쟁이 잡는 방망이다.   세금부문0. 임대수익 이자 상환율 도입 -RTI라는 것인데 시행돼봐야 안다.0. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제적용배제 또는 축소0. 분양권전매 양도세 강화 -입주 때까지 팔지 못하고 50%가 세금이다.0. 소득세 과세표준구간 추가와 세율조정 -42%짜리가 생겼다.0. 월세 세액공제율 상향조정 -벼룩이 간만큼 혜택을 보는 것이다.0. 상속. 증여세 세액공제 단계적 축소 - 지금도 많은데 앞으로 더 낸다.0. 효도장려를 위한 세제지원 확대 - 효자와 효녀들 다 나오겠지.0. 주택임대소득 2천만 원이하 비과세 유예종료 -2천만 원이하 앞으로 세금 낸다.0. 준공공임대주택 양도세 감면혜택 기간 연장 -10년에서 15년으로0. 농어촌. 고향주택 과세특례적용기간 연장0. 재건축 초과이익 환수제 부활   건물분양 및 기타0. 오피스텔 인터넷청약 의무화0. 전매제한 거주자 우선분양 적용지역 확대0. 사망자 보유건물현황 가족확인 가능 -죽은 사람 집 찾기다.   대충 15가지의 규제책과 3가지의 부양책이 대추나무 연 걸리듯 했다. 앞으로 2-3년 동안 강남과 서울의 중요지역 몇 곳을 빼고 집값은 약보합세를 유지할 것이나 세상일은 알 수 없다.   집을 사야 할 사람들은 기회가 될 수 있으니 변수를 알고 새해를 맞이하자. 금년 마지막 칼럼이다. 그동안 성원해주신 여러분들께 감사를 드린다. 새해에는 넘어지더라도 돈더미에 넘어지자.   글쓴이 : 윤 정 웅21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. <a href="http://cafe.daum.net/2624796">http://cafe.daum.net/2624796</a>수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-6816627부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 <a href="http://cafe.daum.net/6816627">http://cafe.daum.net/6816627</a>