근거법령 |
1) 도시 및 주거환경정비법 제39조
2) 집합건물의소유 및 관리에관한법률 제48조
조합원에 대한 신탁등기이행소송 및 명도소송과는 구별 |
매도청구권의 전제는 도시및주거환경정비법 제16조 제2항,제3항, 동 법 시행령 제27조 제1항에 따른 적법한 재건축조합설립 동의요건이 충족되어야 함 |
정비법 제41조에 의한 토지분할청구와는 구별되는 제도 |
2. 再建築未同意者에 대한 催告節次
1) 최고를 하여야 할 자
사업시행자(정비법 13조의 재건축조합)
2) 최고의 상대방
(1) 재건축에 동의하지 아니한 자(그의 승계인을 포함) → 재건축(결의)동의서를 제출하지 아니한 자
(2) 조합설립인가전에 동의를 철회한 자 → 정비법 시행령 제29조 제1항 제1호
(3) 승계인
o 포괄승계인(상속.포괄유증.회사합병등)+특정승계인(매매.교환등)
o 승계인지의 여부는 등기부등 공부상의 기재를 기준으로 판단
- 이전등기를 필하지 않은 매수인은 승계인으로 볼 수 없음
o 적법한 최고가 이루어진 경우에는 승계인에게도 효력이 미치므로 다시 최고할 필요 없이 매도청구권 행사 가능
o 매도청구의 상대방이 사망한 경우
- 상속등기 경료전이라도 당연히 승계인이 됨(민법 제187조)
- 상속인간의 소유관계는 공유이므로 공유자전원에 대하여 최고를 하여야 함
(4) 공유자
o 재건축총회시의 소집통지는 의결권을 행사할 공유자 1인에게 하고 의결권을 행사할 자가 없는 때에는 공유자의 1인에게 하면 되나, 매도청구권의 요건으로서의 최고는 공유자전원에게 하여야 함
3. 최고의 방식
1) 최고는 반드시 서면(내용증명우편)으로 하여야 한다.
2) 회답기간(재고기간) : 2개월(연장은 가능하다 단축은 불가능)
3) 최고서에는 집합건물법 제47조 3항 소정의 재건축 결의사항등을 기재하거나 결의내용을 첨부하는 것이 타당함
4) 의사표시 공시송달
(1) 최고권자가 과실없이 구분소유자의 소재를 알 수 없는 경우에도 최고절차는 생략할 수 없고, 민사소송법상의 공시송달방법에 의하여 송달하여야 함(민법 제113조)
(2) 법원에 공시송달신청→공시송달명령→법원게시판에 게시→게시한 날로부터 2주일 경과하면 도달로 간주
의사표시 공시송달신청서 |
의사표시의 공시송달신청서
신 청 인 ○○○아파트 재건축조합 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지 대 표 자 조합장 ○ ○ ○ 위 대리인 법무법인 ○○○ ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지
상 대 방 ○ ○ ○ 최후주소 : ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지
신 청 취 지
00년 0월 0일자 00아파트에 대한 재건축결의의 내용에 관하여, 신청인이 상대방에게 재건축에 참가할 것인지의 여부를 회답하라는 의사표시를 기재한 별지 최고소를 공시송달 할 것을 명한다. 라는 재판을 바랍니다.
신 청 이 유
1. 신청인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 위에 건립되어 있는 ○○아파트의 구분소유자 ○○세대 중 ○○세대가 각 동의 아파트를 철거하고 그 대지위에 새로운 아파트를 건축할 목적으로 설립된 재건축조합이며, 상대방은 위 아파트의 재건축 추진을 위한 ○○년 ○○월 ○○일자 재건축결의에 불참한 자입니다.
2. 신청인은 재건축결의에 불참한 위 상대방에게 집합건물의소유 및 관리에관한법률 제48조 제1항에 의거 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답하여 달라는 최고서를 ○○년 ○○월 ○○일과 ○○년 ○○월 ○○일에 내용증명 및 배달증명으로 각 우송하였으나, 위 주소지에는 상대방의 주민등록만 되어 있을 뿐 실제로 거주하지 않아 위 최고서가 반송되어 왔습니다.
3. 따라서 신청인은 과실없이 상대방의 소재를 알 수 없으므로 별지의 최고서를 민사소송법 제179조에 의한 공시송달절차로 송달하여 주시기를 민법 제113조에 의하여 신청합니다.
첨 부 서 류
1. 최고서 사본 2 통 1. 반송된 봉투 사본 2 통 1. 주민등록등본 1 통 1. 불거주확인서 1 통 1. 재건축결의서 사본 1 통 1. 최고서 원본 및 부본 각 1 통 1. 위임장 1 통
200 . . .
위 신청인의 대리인
○○지 방 법 원 ○○지원 귀 중
|
4. 회 답
1) 최고를 받은 미동의자는 그 최고수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간내에 회답하지 아니 한 자는 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 자로 본다(집합건물법 제 48조 제2,3항).
2) 일단 미동의의 회답을 한 구분소유자도 위 기간내이면 그것을 철회해서 참가(동의)의 회답을 하는 것도 가능함
3) 동의회답의 철회는 인정되지 않는다고 해석되므로 일단 재건축에 동의한 자는 그 의사표시를 임의로 철회(탈퇴)할 수 없다.
(1) 재건축조합의 경우 특별한 사정(재건축사업시행의 불가능등)이 없는 한 조합원의 임의탈퇴는 허용되지 않는다는 것이 법원판례의 입장(대법원 1997.5.30.선고96다23887 판결, 동부지원 1994.11.10.선고94카합957판결등 다수)
(2) 재건축참가자 단체를 기본적으로 민법상의 조합관계로 보는 일본에서도 재건축참가자 단체로부터 이탈하는 방법은 없고, 민법 상의 탈퇴 및 제명에 관한 규정의 유추적용은 배제된다고 함
(3) 다만, 정비법 제 20조 제1항 제3호에서는 조합 정관에 ‘조합원의 제명․탈퇴 및 교체에 관한 사항’을 필요적으로 기재하도록 규정하고 있으므로 정관에 규정이 있을 경우에는 이를 허용하는 것으로 볼 수 있다고 해석됨
3. 賣渡請求權의 行使
근거법령 : 도시 및 주거환경정비법 제39조, 집합건물법 제48조 제4항 |
1. 매도청구권자(매도청구소송의 원고)
사업시행자(정비법 13조의 재건축조합) →추진위원회는 매도청구소송의 원고가 될 수 없다고 해석됨
2. 상대방(매도청구소송의 피고)
1) 재건축에 동의하지 아니한 구분소유자 및 승계인
(1) 최고기간내에 재건축에 동의하지 아니할 것을 회답하였거나 동의여부에 대한 회답을 하지 아니한 구분소유자 및 그 승계인
(2) 매도청구소송이후 소유권이 변경된 경우→소송수계절차(새로운 최고는 불필요)
(3) 가등기의 경우→본등기 전까지는 현재 소유명의자(본등기 경료시는 소송수계 절차)→실소유자가 아닌 등기부상 명의자 기준
(4) 동의여부는 정비법시행령 제29조에 의하여 판단(조합설립인가전에 동의철회자는 미동의자로 보고 있고, 동의나 동의철회시는 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 사용하여 야 함)
2) 사업시행구역안의 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리
(1) 종전에는 없던 것으로 신규로 추가된 것임
(2) 시행구역안의 나대지, 대지가 없는 건축물, 지상권 등의 권리
3) 제명 또는 탈퇴한 조합원
(1) 제명 또는 탈퇴(임의탈퇴는 원칙적으로 허용되지 않으나 정관상 허용되어 탈퇴한 경우)한 조합원에 대하여도 매도청구가 인정됨→위 48조의 준용(서울고법 1998.7.2선고97나23992판결, 서울 지법 1998.9.23선고98나11894판결)
(2) 조합원이 설정된 근저당권을 말소하지 않아 재건축사업에 중대한 지장을 초래한 경우에 조합원 임시총회에서 규약을 개정하여 제명조항을 신설한 후 제명결의를 하고 조합원변경인가를 받은 후 매도청구소송을 제기한 경우에 적법하다는 대법원판결(1991. 12. 10. 선고 98다36344판결)
(3) 조합원이 입주무렵까지 분양계약체결 및 분양금(부담금)을 납부 하지 아니한 경우에 매도청구가 적법하다는 하급심판결(수원지법)
(4) 대법원은 동의한 조합원이라도 설립인가 이전이거나 재건축에 동의한 자를 조합원으로 포함시켜 변경인가를 받기 전에는 조합규약등에서 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 임의 탈퇴가 가능하다고 보고 있는바 (대법원 2000. 10. 17. 선고 2000다20052 판결),위 탈퇴의 경우에도 매도청구소송이 가능함
4) 수개의 동중 일부의 동에 대한 동의요건(2/3)을 구비하지 못하는 경우 적법하게 동의요건을 구비한 후 미동의자에 대한 매도청구권은 행사가 가능하다는 판결(대법원2000.6.23.선고 99다63084 판결)
3. 행사의 시기
1) 행사의 기간
(1) 회답기간 만료일로부터 2개월내에 미동의자에 대하여 행사
(2) 2개월 : 제척기간
2) 행사기간의 도과
(1) 제척기간 2개월 도과시 매도청구권 소멸→임의매수
(2) 단, 새로운 재건축결의 및 최고를 하면 매도청구권 발생. 그러나 새로운 재건축결의 없이 최고만 하는 것은 불허용
3) 실무상의 제반문제
(1) 수회의 최고가 있는 경우
적법한 1차 최고를 기준으로 회답기간 만료일로부터 2개월 이내에 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결)
(2) 소송 중 동의요건이 충족되는 경우
소제기당시는 동의요건이 부족하였다가 소송 중 동의요건이 충족 되는 경우에도 동의정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니며, 단지 동의요건이 추완된 때부터 비로소 종전의 결의가 유효하게 되거나 혹은 그때 새로운 결의가 있는 것으로 보아 다시 최고절차를 거친 후 매도청구권을 행사하여야 한다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다10048 판결)
(4) 탈퇴 또는 제명의 경우 최고절차는 불필요하므로 탈퇴 또는 제명일로부터 행사기간 기산
4. 행사의 효과
1) 매도청구권의 법적 성질
(1) 형성권->매매계약 성립 의제
(2) 매매계약 성립시점 : 매도청구의 의사표시가 도달한 날
재판상 행사시는 매도청구 의사표시가 포함된 소장 또는 준비서면 송달일
(3) 통상 청구취지 : “피고는 원고에게 별지목록기재 부동산에 관하여 이 사건 소장부본송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등 기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라”
2) 동시이행관계
매도인의 소유권이전등기 및 명도의무와 매도청구권자의 시가 상당 금원 지급의무는 동시이행관계
매도청구소송 소장 |
소 장
사 건 소유권이전등기등 원 고 ○○아파트재건축조합 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 표 자 조합장 ○○○ 위 원고 소송대리인 법무법인 ○○○ 담당변호사 ○○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
피 고 ○ ○ ○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 (등기부상 주소 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지)
청 구 취 지
1. 피고는 원고에게 가. 별지목록기재 부동산에 관하여 이 사건 소장부본 송달일자 매매를 원 인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 나. 위 부동산을 명도하라. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 3. 제1의 나항은 가집행할 수 있다 라는 판결을 구합니다.
청 구 원 인
1. 당사자의 신분관계 원고는 서울 동작구 신대방동 607의 1외 8필지 지상 무림아파트 및 상가를 철거하고, 동 지상에 아파트 및 부대복리시설을 신축하기 위하여 19○○.○○.○○. 창립총회를 개최하여 조합규약을 제정한 후 19○○.○○경 ○○구청장으로부터 재건축설립인가를 받고, 19○○.○○.○○. 변경인가를 받은 조합원 ○○명으로 구성된 재건축조합이며, 피고는 위 ○○아파트중의 1세대분인 별지목록기재 부동산의 소유 및 점유자로서 조합원으로 가입하지 않은 자입니다.
2. 재건축의 추진경위 가. 원고는 위 19○○.○○경 재건축조합설립인가 후 아파트 및 부대복리시설을 신축하고자 주택건설사업계획에 대한 사전결정 신청을 하여 ○○구청장으로부터 19○○.○○.○○. 주택건설사업계획에 대한 사전결정 인가를 받았습니다.
나. 그런데, 원고 조합은 당초에 시공사로 주식회사 ○○를 선정한 바 있으나, I.M.F로 인하여 동 회사가 참여를 포기함으로 인하여 재건축사업이 중단된 상태에 있던 중, 19○○.○○.○○. 원고조합의 임시총회에서 다시 ○○주식회사를 시공사로 선정하여 동 회사와 공사도급계약을 체결하고 주택건설사업계획승인을 준비중에 있습니다. 다. 한편, 원고 조합은 위 19○○.○○.○○자 조합총회에서의 새로운 시공사선정결의에 기하여 19○○.○○.○○자로 피고에게 법정기일인 2개월내에 재건축참여의사를 표명하고, 동 기일내에 의사표시가 없는 경우에는 불참자로 간주하겠다는 내용의 최고서를 서면으로 보냈으나, 피고는 이에 대하여 답변을 하지 않고 있어, 사업계획승인등 재건축절차에 지장을 초래하고 있습니다.
3. 피고의 소유권이전등기 및 명도의무 가. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조에 의하면, 재건축결의가 있는 경우 집회를 소집한 자는 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 하고, 그 최고를 받은 구분소유자는 최고수령일로부터 2월이내에 회답을 하여야 하며, 그 기간내에 회답하지 아니한 경우 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 표시한 것으로 보고, 그 경우에는 재건축조합등은 위 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정되어 있으며, 위 매도청구권은 형성권으로서 매매계약의 체결이 의제된다 할 것입니다. 나. 원고 조합은 위에서 본 바와 같이 집합건물법 제48조의 규정에 따라 위 19○○.○○.○○자 조합총회를 통한 새로운 시공사전정결의등에 기하여 19○○.○○.○○자로 피고에게 법정기일인 2개월내에 재건축참여의사를 표명하고, 동 기일내에 의사표시가 없는 경우에는 불참자로 간주하겠다는 내용의 최고서를 서면으로 보냈으나, 피고는 이에 대하여 답변을 하지 않고 있으므로 원고 조합의 이 사건 매도청구의 의사표시가 담긴 소장부본의 송달로서 매매계약이 성립된 것으로 볼 것이어서 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산에 대하여 소유권이전등기절차의 이행 및 명도의 의무가 있다 할 것입니다.
4. 결 론 따라서 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산에 관하여 이 사건 소장부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도할 의무가 있다 할 것이므로 원고는 피고에게 이의 이행을 구하기 위하여 이 사건 소의 제기에 이른 것입니다. 본 건과 같은 재건축의 경우에는 재건축대상부동산중 재건축으로 참가하지 아니한 자가 있는 경우에 동인으로부터 동인소유의 부동산에 대하여 원고 조합의 명의로 이전이 되지 않을 경우에는 관할 구청으로부터 사업계획승인이 불가하여 1인의 불참자로 인하여 재건축사업자체가 무산될 수밖에 없는 심각한 결과가 되는 것인 바, 이에 따라 원고는 위 사업승인을 받기 위하여 그 전제조건으로서 피고에게 이 사건 소의 제기에 이른 것이오니 위 절실한 사정을 충분히 해량하시어 원고 조합의 재건축사업이 원활하고 신속하게 진행될 수 있도록 신속한 판결을 하여 주시기 바라는 바입니다.
입 증 방 법
갑제1호증 창립총회회의록 갑제2호증 주택조합설립인가필증 갑제3호증 재건축조합규약 갑제4호증 최고장 갑제5호증 등기부등본 기타 필요한 입증방법은 변론시 수시로 제출하겠습니다.
첨 부 서 류
1. 별지목록 1 통 1. 위 입증방법 각 1 통 1. 소송위임장 1 통 1. 송달료납부서 1 통 1. 토지대장 1 통 1. 개별공시지가확인서 1 통 1. 건축물관리대장등본 1 통
200 . . .
위 원고 소송대리인 법무법인 ○○○○
담당변호사 ○○○
○ ○ 지 방 법 원 귀 중 |
5. 소유자의 확인이 곤란한 건축물등에 대한 처분
1) 조합설립인가일 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현 저히 곤란한 경우 : 전국적으로 배포되는 2이상의 일간신문에 2회 이 상 공고하고, 공고일로부터 30일 이상 지난 때에는 그 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다.
2) 추후 소유권취득방법에 대하여는 법적 검토가 필요함
4. 處分禁止 및 占有移轉禁止 假處分
1. 매도청구소송전 부동산 처분금지 및 점유이전금지 가처분은 필수적으로 할 필요가 있음
2. 상대방의 소유권의 매각, 제3자의 압류나 가압류, 임대차계약등의 경우에는 매도청구에 승소하더라도 집행곤란
5. 明渡短行假處分
1. 매도청구소송은 본안승소판결시까지 상당한 시일이 소요되어 재건축조합의 이주.철거.공사착공등에 장애요인이 되므로 통상 실무적으로 매도청구소송도중에도 명도단행가처분 신청을 하는 경우가 있음
2. 다만, 이는 재건축사업의 진척 정도등 제반사정을 종합하여 긴급한 필요가 있다고 인정되는 경우에만 예외적으로 인정되고, 실무적으로 명도단행가처분 인용시는 1차 시가감정을 통하여 밝혀진 금액을 시가로 보고 이를 공탁하면 가처분을 인용하고 있음
3. 인용주문의 형태
“신청인에게, 피신청인은 별지 목록 기재 부동산을 명도하고, 신청인 이 위 부동산을 19○○.○○.○○.자 ○○구청장의 사업시행인가(민영주택건 설사업계획승인)에 따른 주택건설사업에 제공, 사용하는 것을 방해하여서는 아니된다."
1) 주택건설사업에 제공, 사용하는 것 : 소유건물의 철거
부동산명도단행가처분신청서 |
부동산명도단행가처분신청
신 청 인 ○○아파트 재건축조합 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대표자 조합장 ○○○ 위 대리인 법무법인 ○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
피신청인 ○○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
목적물가액 금 원
목적물의 표시 별지목록 기재와 같습니다.
신 청 취 지
1. 피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 명도하라. (사업시행인가(사업계획승인) 후에는 “신청인이 위 부동산을 ○○년 ○○월 ○○일자 ○○시 ○○구청장의 사업시행인가(민영주택건설사업계획승인)에 따른 주택건설사업에 제공, 사용하는 것을 방해하여서는 아니된다”라는 신청취지를 추가할 수 있다) 2. 소송비용은 피신청인의 부담으로 한다. 라는 재판을 구합니다.
신 청 이 유
1. 당사자들의 관계
신청인 조합은 서울 ○○구 ○○동 ○○번지에 건립되어 있는 ○○아파트의 구분소유자 ○○명 중 ○○명이 각 동의 아파트를 철거하고 그 대지 위에 새로운 아파트를 건설할 목적으로 설립된 재건축조합이고, 피신청인은 위 ○○아파트 중의 1세대분인 별지목록 기재 부동산(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)의 소유자로서 현재 이를 점유하고 있으며(소갑제1호증 참조), ○○년 ○○월경 신청인 조합에 조합원으로 가입한 자입니다(소갑제4호증의 1, 2 참조).
2. 재건축사업시행경위 가. 위 ○○아파트는 ○○동 내지 ○○동 ○○개동으로 각 동당 ○○내지 ○○세대씩으로 구성되어 있어서 총합계 ○○세대입니다. 나. 위 ○○아파트 구분소유자들은 위 아파트의 각 동이 건축 후 ○○년 이상 경과되어 노후화되었고, 건물이 훼손 또는 일부 멸실되었으므로 이를 철거하고 그 대지 위에 새로운 아파트를 건설한다는 내용의 재건축결의를 하고 이에 따라 정관을 작성하고 신청인 조합을 설립하고 ○○년 ○○월 ○○일 서울특별시 ○○구청장으로부터 주택조합설립인가를 받았습니다(소갑제5호증의 1 참조). 다. 그 후 신청인조합은 ○○년 ○○월 ○○일경 신청인 조합의 조합장으로 2대 조합장인 ○○○에서 ‘○○○’으로, 그 명칭도 ‘○○아파트 재건축주택조합’에서 ‘○○아파트 재건축조합’으로 각 변경하고(소갑제5호증의 2, 3 각 참조), ○○년 ○○월 ○○일경 위 회사와의 사이에 이 사건 재건축에 관한 공사도급계약을 체결하였으며(소갑제6호증 참조), ○○년 ○○월 ○○일부터 ○○년 ○○월 ○○일까지 이주기간을 정하고 조합원들에게 이주비를 신청할 것을 공고하였습니다. 라. 이에 신청인조합의 조합원 총 ○○세대 중 ○○세대는 그 기간동안 신청인에게 그 소유의 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하고 이주비 명목으로 금 ○○천만원을 기본이주비로, 금 ○○천만원을 이자 연 ○○%로 합계 금 ○○천만원을 대여받고 이주하였습니다(소갑제6호증 참조).
3. 피신청인의 의무 가. 신청인조합은 ○○년 ○○월 ○○일자로 ○○년 ○○월 ○○일부터 ○○년 ○○월 ○○일까지를 이주기간으로 정하고 이주비 신청에 필요한 서류를 제출해 줄 것을 조합원들에게 공고하고(소갑제7호증 참조), 피신청인에게 ○○년 ○○월경 “○○년 초에 시행되는 공사착공을 위하여 ○○년 ○○월 ○○일까지 이주를 완료해 줄 것 및 이주가 늦어지는 사유, 이주예정일 등을 ○○년 ○○월 ○○일까지 신청인조합 사무실에 알려 줄 것”을 통고하였고, ○○년 ○○월 ○○일 및 ○○년 ○○월 ○○일 같은 해 ○○월 ○○일 등 수차례에 걸쳐 피신청인에게 ○○년 ○○월 ○○일까지 이주해 줄 것을 요청하고 만일 그 때까지 이주하지 않을 경우 재건축불참자로 간주되어 매수청구 대상이 됨을 통고한 바도 있습니다(소갑제8호증의 1내지 3 각 참조).
나. 그런데 피신청인은 현재까지 이주를 거부하여 이 사건 재건축사업에 막대한 지장을 초래하고 있습니다.
다. 한편, 신청인조합의 정관 제25조 제1항은 “사업시행으로 건물철거 예정일이 결정되면 조합원은 시공업자가 대여하는 비용으로 입주시까지 이주하여야 할” 의무를 , 제26조 제1항은 “조합원은 사업시행 구역내에 있는 자기소유 물품등 지장물을 자진 철거하여야 할” 의무를 각 규정하고 있습니다.
라. 따라서 신청인조합에 조합원으로 가입한 피신청인은 신청인조합에게 피신청인 소유의 별지목록 기재 부동산을 명도하여야 할 의무가 있다고 할 것입니다.
4. 보전의 필요성 현재 위 ○○아파트 ○○세대 중 피신청인 외 ○○명이 신청인조합에 조합원으로 가입하였으면서도 이 사건 재건축 추진에 반대를 하여 이주를 하지 않고 있으며, 이들을 제외한 나머지 조합원들은 대부분 ○○년 ○○월경부터 이주비를 지급받고 그 구분소유 부동산을 신청인조합에 명도하고 이주하였습니다. 한편, 신청인조합은 ○○년 ○○월경 서울특별시 ○○구청에 주택건설사업게획승인신청서를 제출하여 곧 주택건설사업계획승인을 받아 ○○아파트 철거할수 있게 되었으나, 피신청인 등의 위 부동산을 점유하면서 신청인조합에 대한 명도를 거부함으로써 기존 건물의 철거를 전제로 하여 추진되는 이 사건 재건축사업이 더 이상 진척되지 않고 있는 실정입니다. 더구나 신청인조합은 시공사인 ○○건설(주)와 ○○년 ○○월 ○○일경 이 사건 재건축에 대한 재건축사업 및 계약을 체결하면서 이주가 완료되지 않아 착공을 하지 못한 채 ○○년 ○○월 ○○일이 경과되게 되면 위 시공사가 신청인조합에 지불한 이주비 등의 금원에 대하여 연 ○○%의 이자를 지불하기로 약정하였는 바(소갑제6호증 재건축사업본계약서 제10조 참조), 현재 위 ○○건설(주)로 부터는 조합원 모두에 대한 이주가 늦어지는 기간만큼 위 금 ○○○억여원에 대하여 이자조로 연 ○○% 부담할 형편이고, 이는 곧 피신청인 등이 그렇게도 문제를 삼고 있는 부담금 인상의 가장 큰 항목이 된다고 할 것입니다.
5. 결 론 이상과 같이 피신청인은 신청인조합에 조합원으로 가입하였음에도 불구하고 현재까지 이주를 하지 아니하여 이 사건 재건축사업 진행을 방해하고 있고, 피신청인이 이주하지 않는 바람에 신청인 조합조합원 ○○세대가 모두 피신청인의 이주가 늦어지는 기간만큼 대여금 ○○○억원에 대하여 연○○%의 이자를 지급하여야 할 형편이므로 신청인조합이 피신청인에게 이 사건 부동산의 명도를 구할 긴급할 필요가 있다고 할 것입니다.
소 명 방 법
1. 소갑제 1 호증 등기부등본 1. 소갑제 2 호증의 1내지 6 각 토지대장 1. 소갑제 3 호증 건축물관리대장 1. 소갑제 4 호증의 1 재건축조합가입동의서 1. 소갑제 4 호증의 2 인감증명서 사본 1. 소갑제 5 호증의 1 주택조합설립인가필증 1. 소갑제 5 호증의 2 재건축주택조합설립변경인가 1. 소갑제 5 호증의 3 주택조합설립인가필증명칭정정신청회시 1. 소갑제 6 호증 공사도급계약서 1. 소갑제 7 호증 이주개시공고 1. 소갑제 8 호증의 1 내지 3 각 통고서 1. 소갑제 9 호증 정관 1. 소갑제 10 호증 기타단체등록증명서 1. 소갑제 11 호증 소제기증명원
첨 부 서 류
1. 위 각 소명방법 각 1 통 1. 소송위임장 1 통 1. 부동산목록 통
2000. . .
위 신청인의 대리인
○○ 지 방 법 원 ○○지원 귀 중
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6. 賣渡請求權行使 후의 節次 - 明渡期限의 許與
근거법령 : 집합건물법 제48조 제5항 |
1. 요 건
당해 재건축불참자가 구건물을 명도함에 따라 그 생활상 현저한 곤란 을 받을 우려가 있고, 또한 재건축의 수행에 심한 영향을 미치지 않 는다고 인정할 수 있을 때에는 그 재건축불참자의 청구에 따라 법원 은 매매대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 않는 범위내 에서 건물명도에 관하여 상당한 기한을 허여할 수 있다.
1) 생활상 현저한 곤란 : 고령, 병약, 低收入 등으로 인하여 곧바로 代替住居를 확보해서 이전하는 것이 불가능한 합리적 사정이 있는 것 (영업상 지장은 미포함)
2) 재건축의 수행에 심한 영향 : 재건축이 사실상 불가능 내지 현저하게 곤란하게 되는 경우에 한정
2. 절 차
1) 이 명도기한의 허여 청구는 독립의 소송으로 제기할 수 있을 뿐 아니라 매도청구소송에서 항변사항으로도 주장가능
2) 이 재판이 확정되면 매수자는 대금지급을 선이행하여야 하고 허여된 명도기한이 지나야 명도집행 가능 단, 소유권이전등기는 허여기한 전에도 판결에 의하여 이전가능
3) 재건축불참자의 특정승계인은 주장불가
4) 명도기한의 허여여부, 허여기한은 법원의 재량
7. 時價의 決定
1. 매도청구권의 행사시의 시가에 대하여는 그 산정기준 및 산정방법에 대하여 많은 논란이 있고 여러 견해가 있음 →실무적으로는 원,피고간의 합의 내지 법원의 시가감정에 의하여 정하고 있음
2. 집합건물법상의 매도청구권이 예정하고 있는 "시가"란 "당해 구분소유권 등을 당해 소유자가 임의로 타에 매도할 경우 그가 그 대금으로 취득할 것으로 예상되는 합리적이고 객관적인 교환가격"을 의미함
3. 시가의 산정
노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 대하여 재건축결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격(대법원 1996.12.23.선고95다38172 판결)
4. 공부상의 표시와 현황의 불일치
부동산의 현황과 공부상의 표시가 불일치하는 경우에는 당연히 실제 현황을 기준으로 하여야 한다. 왜냐하면, 보통 부동산에 대한 공부는 그 공부가 표상하는 부동산의 실제현황을 그대로 반영하지 못할 때라도 공부에 표시된 만큼의 소유권만이 인정되는 것이 아닐뿐 아니라 권리자는 측량 및 표시경정신청 등을 통하여 공부상의 기재내용을 실제현황에 맞도록 고칠 수 있는 것이기 때문임 (동부지원 1995. 1. 15. 선고 94가합3719 판결)
시가감정신청서 |
시 가 감 정 신 청
사 건 ○○ 가합 ○○호 소유권이전등기 원 고 ○○동 ○○아파트 재건축주택조합 피 고 ○○○ 외 ○○
위 사건에 관하여 원고 소송대리인은 그 주장사실을 입증하기 위하여 다음과 같이 시가감정을 신청을 합니다.
다 음
1. 감정의 목적 피고들이 소유하고 있는 이 사건 각 토지와 건물의 시가를 명백히 하고자 함에 있음. 2. 감정의 목적물 별지목록기재 부동산과 같습니다. 3. 감정시 입증하려는 사항 피고들이 소유하고 있는 이건 토지와 건물(아파트)의 매매게약성립시점인 ○○년 ○○월 ○○일경의 시가를 명백히 하고자 함이 있습니다. 4. 감정인 선임의견 법률에의하여 등록하여 개업하고 있는 공인감정인을 선임하여 주시기 바랍니다.
첨 부 서 류
1. 등기부등본 1 통
2000. . . 위 신청인의 대리인
0 0 지 방 법 원 00지원 귀 중
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8. 賣渡請求 不動産上 利害關係人問題
1. 저당권자가 있는 경우
1) 저당부동산의 취득자는 그 저당권의 피담보채무액 상당액의 매매 대금의 지급을 거절할 수 있으므로 매도청구권의 행사시에도 상대방의 동시이행항변(매매대금지급)에 대하여 그 피담보채무액 상당액의 대금지급의 거절을 재항변하거나 조합이 대위변제한 후 상대방에 대한 구상금채권으로 상계할 수 있음
2) 피담보채권액이 매매대금을 초과하는 경우
매매대금을 전혀 지급하지 않고 이전등기 받는 방법(초과금은 상대방에게 구상권 행사)
→경매절차에서 조합이 경락받는 방법
3) 최근 하급심법원은 매도청구소송에서 근저당권자도 피고로 포함시킨 사안에서 근저당채무액을 지급받은 후 근저당권말소등기를 말소하라는 판결을 한 사례가 있으나, 근저당부동산의 제3취득자는 민법 제 364조에 의하여 결산기에 이르러 확정되는 피담보채무를 변제하고 근저당권의 말소를 구할 수는 있으나, 근저당권설정계약 종료전에 이를 해지하고 그 당시까지의 채무액만을 변제하는 조건으로 그 말소를 구할 수 없다는 판례(대법원 1979. 8. 21. 선고 79다783판결)과 관련하여 논란이 있는 상태입니다.
2. 압류.가압류가 있는 경우
1) 이전등기 및 명도에 지장이 없으므로 매도청구권의 행사에는 지장이 없음
2) 매매대금에 대하여는 저당권과 동일하게 처리
3. 체납처분이 있는 경우
1) 일반 압류와 동일하게 처리
2) 처분금지가처분이후의 체납처분
체납처분우위설과 가처분우위설이 있으나 대법원판례는 1993. 2. 19.선고 92마903 전원합의체판결로 가처분우위설
4. 임차인등의 계약해지권 및 임차인에 대한 명도청구
1) 정비법 제44조의 신설규정
(1) 1항 : 정비사업 시행으로 지상권.전세권.임차권의 설정목적을 달성 할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다
(2) 2항 : 1항에 의하여 계약해지권자가 가지는 전세금.보증금 기타 금 전반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다
(3) 3항 : 2항에 따라 금전지급한 사업시행자는 토지등소유자에게 구상
(4) 4항 : 구상이 안 될 경우는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 이 경우 압류한 권리는 저당권 과 동일한 효력을 가진다.
(5) 5항 : 조합설립인가일 이후 체결되는 지상권.전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법의 규정은 미적용
2) 임차인에 대한 명도청구
(1) 현재 : 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우 조합이 임차권자에게 대항할 수 없어 계약기간 전 명도청구가 불가한 문제가 발생되고 있는데, 최근 하급심판결은 재건축사업의 추진등으로 철거될 운명에 있어 더 이상 임차목적을 달할 수 없어 임차목적물의 소멸로 임대차관계가 종료된 것으로 보아 명도청구를 인용하는 경향에 있음(서울고등법원 2001. 6. 15. 선고 2001나101 판결등)
(2) 정비법의 규정
o 제49조 제6항 : 관리처분계획의 고시가 있는 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자.지상권자.전세권자.임차권자등 권리자는 54조에 의한 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 단 시행자 동 의가 있는 경우에는 예외
o 제55조 제1항 : 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권.전세 권.저당권.임차권.가등기담보권.가압류등 등기된 권리 및 주택 임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
3) 정비법에서도 조합이 재건축사업을 이유로 임의로 임대차계약을 해 지할 수 있는 권리는 주어져 있지 않으므로 여전히 임차인 특히 미 동의자의 임차인에 대한 명도청구는 논란의 여지가 있으나, 위 정 비법 제49조 제6항이 임차인에 대한 명도청구의 근거중 하나가 될 수는 있다고 보여지지만, 이를 근거로 할 경우에는 관리처분계획인 가고시가 있기 전까지는 임차인에 대한 명도청구에 곤란한 문제가 야기됩니다.
9. 再建築의 遲延과 還賣請求權
근거법령 : 집합건물법 제48조 제6,7항 |
1. 환매청구권의 의의
재건축결의일로부터 2년 이내에 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 경우에 매도청구의 상대방이 이 기간만료일로부터 6월 이내에 매매대금을 소유자에게 제공하고 다시 매수할 수 있는 권리
2. 주체와 상대방
1) 주 체 : 집합건물법에 의하여 매도청구에 따라 매도한 자
2) 상대방 : 매도한 구분소유권, 대지사용권을 현재 보유하고 있는 자
(당초 매수자가 양도한 경우는 현재 소유자)
3. 행사기간
1) 재건축결의일로부터 2년이 지난날로부터 6개월 이내
2) 철거공사 미착수에 정당한 이유가 있었으나 그 사유가 소멸된 것을 이유로 하는 경우에는 안날로부터 6월 또는 그 이유가 없어진 날로부터 2년중 먼저 도래한 날
4. 환매청구권이 인정되지 않는 경우
1) 철거공사에 착수하지 못한 정당한 사유가 있는 경우 →구체적. 종합적으로 판단
2) 환매청구권이 행사된 이후 재판도중 철거에 착수한 경우에도 형성권의 성실에 비추어 환매청구권은 인용됨
3) 철거후 재건축되지 않은 경우나 철거후 부지가 매각된 경우
5. 행사의 방법
매수인이 지급한 대금에 상당한 금액을 선제공하고 행사
6. 행사의 효과
형성권-행사에 의하여 매매계약이 의제됨
10. 事業施行認可와 賣渡請求
1. 정비법 제28조에 의한 재건축사업의 사업시행인가 요건
1) 사업시행계획서(30조), 정관, 사업시행계획 변경시는 변경이 사유 및 내용을 설명하는 서류, 사업시행인가로서 인허가등 또는 사업인정이 의제되는 경우 당해 법령에서 제출하도록 하고 있는 구비서류
2) 재개발사업등의 경우에는 정비구역안의 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의와 토지등 소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요하나 재건축사업의 경우에는 동의절차는 불필요함(4항 단서)
3) 정비구역외에서 시행하는 주택재건축사업의 경우에는 건축법 제4조에 의하여 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐야 함
2. 사업시행인가의 효과(정비법 제32조)
1) 사업시행인가 고시가 있은 때에 관계법률에 의한 인.허가등의 고시가 있는 것으로 간주
o 주촉법 제33조에 의한 사업계획의 승인
o 건축법 제8조에 의한 거축허가
o 도로법 제40조에 의한 도로점용의 허가 등
3. 사업시행인가의 특례(정비법 제33조)
1) 사업시행자는 일부건축물의 존치 또는 리모델링에 과한 내용이 포 함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청할 수 있다
2) 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(집합건물법상의 구 분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의) 필요
4. 매도청구와의 관계
1) 주택건설촉진법 제34조의 4 제2호
사업계획승인의 요건중 하나로 ‘토지소유자.주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보할 것. 다만, 재건축조합이 집합건물법 제48조의 규정에 의하여 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 소유권등을 매도청구한 경우에는 그러하지 아니하다.’
2) 정비법상 사업시행인가의 요건에는 사업부지에 대한 소유권확보 조항의 기재가 없으므로 추후 해석상 논란의 여지가 있음
3) 그러나 재건축사업의 경우에는 미동의자에 대한 매도청구외에는 소유권확보의 방법이 없으므로 매도청구는 불가결하나, 만일 사업시행인가의 요건으로 매도청구가 필요요건이 아니라면 매도청구의 시기를 사업시행인가 이후에도 할 수 있게 되는 등 조합이 임의로 그 시기를 선택할 수 있게 되는 문제가 발생됨.