불법 증축된 상가건물의 신.구임차인 간 영업권의 양도계약과 해제사유

[이신주]

수원지방법원

민사항소 5부

사건 2012나00000 매매대금반환

1. 사건의 개요

가. 사실관계

-  피고는 아울렛상가관리단이 과거 옥상에 칸막이를 설치하여 사용하던 공간(공유부분)을 임차하여 수선실 영업을 하던 자로, 피고는 2009. 11. 23. 원고에게 위 옥상수선실의 영업권과 수선실 기계류(이하‘영업권 등’이라 함)를 양도하는 계약을 체결하고 양도대금 전액을 지급받았다.

-  원고는 피고로부터 옥상수선실의 영업권 등을 인수한 다음 위 관리단과 임대차기간을 2010. 1. 1.부터 2010. 12. 31.까지로 하는 임대차계약을 새롭게 체결하였다.

-  한편, 위 옥상수선실은 관리단에서 건축법 제14조의 건축신고 없이 증축한 공간으로, 관리단은 관할관청으로부터 옥상수선실을 철거하라는 내용의 시정명령을 받게 되자 피고에게 옥상수선실에서의 퇴점을 요구하였다.

-  피고는 관리단의 권유에 따라 옥상수선실에서 상가 내 다른 점포로 이전하여 수선실 영업을 계속하다가 상가 내 점주들의 민원 등을 사유로 한 관리단의 퇴점 요구에 따라 2010. 8. 25.자로 상가에서 최종적으로 퇴점하였다.

나. 당사자들의 주장

원고는 피고가 옥상수선실이 건축법상 건축신고 없이 증축되어 관할 관청의 철거명령의 대상이 될 수 있다는 사정을 알면서도 원고에게 이를 고지하지 않고 양도계약을 체결한 것은 영업권 보장의무 불이행에 해당한다며 양도계약의 해제를 주장하면서 피고에게 양도대금의 반환을 청구하였다.

이에 대해, 피고는 원고가 양도계약 당시 옥상수선실의 임대인인 관리단으로부터 옥상 수선실이 건축법 등 관련 법령을 위반한 위법건축물이란 사실을 고지받았으므로 원고의 해제주장은 부당하다고 주장하였다.

다. 1심의 판단(원고 승소)

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1심은 피고가 직접 소송을 수행하였는데, 1심 법원은 피고가 주장하는 사실(피고가 관리단으로부터 옥상 수선실이 불법 증축되었다는 내용을 고지받은 사실)을 인정하면서도 피고가 주장하는 사실만으로는 원고가 위험을 감수하고 해제권을 포기하였다고 볼 수 없다는 이유로 양도계약은 적법하게 해제되었다고 판단하였습니다.

라. 항소심의 판단(원고 패소)

항소심은 본 법무법인이 선임이 되어 수행하였는데, 항소심에서는 피고가 1심에서 주장한 내용 외에 추가적으로, 원고가 관리단으로부터 위법건축물임을 고지받았음에도 관할관청에 구체적인 철거가능성 여부에 대해 조회하지 않고 양도계약의 체결에 나아갔으며 원고가 옥상수선실에서 상가 내 다른 장소로 이전한 다음 최종적으로 퇴점할 때까지 피고에게 아무런 이의도 제기하지 않은 사정 등을 고려하여 원고가 철거가능성에 관한 위험을 인수한 것으로 보고, 관할관청의 시정명령은 위와 같은 위험의 현실화에 불과하므로 피고에게 영업권 보장의무 불이행에 대하여 귀책사유 또한 없다고 판단하여 양도계약의 해제를 부정하며 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.

2. 소감

계약의 목적 달성에 장애사유가 있는 경우 계약당사자 일방에게 장애 사유 자체에 대하여는 귀책사유가 없다고 하더라도 장애를 알았거나 예견할 수 있었음에도 상대방에게 고지하지 않았다면 원칙적으로는 귀책사유가 있는 것으로 판단하되, 예외적으로 상대방이 그러한 장애사유를 인식하고도 위험을 인수하여 계약을 체결하였다면 귀책사유가 없다는 것이 관련 대법원의 판례입니다.

항소심에서는 다행스럽게 위 대법원 판례에서 언급하고 있는 예외적인 경우로 판단하여 원고의 해제 주장을 배척하였지만, 예외적인 사건인 만큼 판결이 선고될 때가지 그 결과를 쉽게 예측할 수는 없었습니다. 또한, 가건물과 같이 불법으로 증축된 상가 건물이 적지 않으며 이러한 불법 증축 부분에 관하여 신·구 임차인 간에 빈번하게 권리금 등을 주고 받으며 영업권을 이전하는 현실에서 이 사건이 하나의 선례가 될 수도 있다는 생각을 하며 소송에 임했습니다.

사실관계 및 법원의 판단에 따라  결과가 달라질 수 있는 만큼 유사사건에 있어서 양도인 및 양수인은 차후 발생할 분쟁에 대비하여 사전에 그 위험을 누가 부담할지 여부에 대하여 구체적으로 계약서에 명시할 필요가 있으며, 양수인은 불법건축물이 의심스러운 상황이라면 안이하게 계약체결에 나아가지 말고 번거롭더라도 관할관청 등에 문의하여 계약 체결 여부를 신중하게 결정하여야 할 것입니다.

[김영천]

수고했습니다. 좋은 결과네요. 법관평가도 부탁합니다.

[강동필1]

1심에서도 피고측이 유리하게 돌아가다가 판사가 바뀌면서 원고승소 판결했다 하네요. 항소심에서 이신주 변호사의 노력으로 바로잡힌 것입니다. 수고하셨습니다.