1. 묵시의 갱신
주택 임대인이 임대차종료 6개월-2개월 사이에 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 아니할 경우에는 전 임대차와 동일한 임대차를 체결한 것으로 본다. 임차인이 임대차종료 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우도 같다. 이 경우 기간은 2년으로 하되, 임차인은 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지를 한 날로부터 3개월 후 임대차가 종료한다.
2. 계약갱신 요구
임차인은 임대차종료 6개월-2개월 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.
(실입주는 정당한 사유에 해당하나, 주택 매매는 정당한 사유에 해당하지 아니함)
3. 사례의 경우
임대인 A는 임차인과 기간을 2019년 4월 - 2021년 4월로 한 임대차 계약 체결.
임차인은 종료 6개월 이내인 2020년 10월 계약갱신 요구하자, 임대인 A는 주택을 팔았다며 갱신거절
새 임대인 B(매수인)는 소유권이전등기 후 임차인에 대하여 실입주를 이유로 갱신거절
4. 판결내용
원심은 임차인의 갱신요구 당시 임대인 A가 밝힌 거절사유 즉 주택매매는 갱신거절의 정당한 사유가 안 되고, 새 임대인(매수인)은 갱신요구 당시의 임대인이 아니라 갱신요구의 상대방이 아니므로 실입주를 이유로 갱신거절 할 수 없다고 판결.
대법원은 임차인의 갱신요구권 행사 후에 임대인의 실거주 사유가 발생한 경우에는 그것이 종료 6개월-2개월 내라면 갱신거절을 할 수 있다. 구 임대인은 갱신거절 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있으므로, 갱신거절 기간 내에 주택 양수인이 실거주하려는 경우에는 갱신거절을 할 수 있다. (2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)
5. 결론
임대주택 양수인이 실거주 목적으로 주택을 매입한 경우에는 최소한 임대차 기간 만료 2개월 이전에 소유권이전등기를 완료하고 갱신거절의 통지를 해야 한다. 이 기간을 놓치면 갱신거절을 할 수 없음. 실생활에서 발생할 수 있는 중요한 사례이므로, 괜히 주택을 매수하고도 입주하지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 주의를 기울여야 한다.
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