임차인의 권리와 의무 Ⅲ. 비용상환청구권(필요비, 유익비) [제626조]

[청산]

글쓴이 : 법학전문작가 박창희

Ⅲ. 賃借人의 費用償還請求權

제626조 (임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제654조 (준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

제617조 (손해배상, 비용상환청구의 기간)
계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

1. 意義

(1) 必要費
    가. 의의

「필요비」라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 즉, 통상의 경제적 용법에 따라 사용함에 있어서 불가피하게 지출하여야 할 비용은 보존을 위한 것으로 필요비에 해당된다.

    나. 범위 

         「필요비의 범위」에 관하여는 다음과 같은 학설대립이 있다.

(가) 필요비는 단순히 목적물 자체의 원상을 유지하거나 또는 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며, 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용이라는 견해가 있다(곽윤직, 채권각론, 박영사, 2003, 201쪽).

  ☞ 가령, 지붕의 기와를 갈아 잇기 위하여 지출한 비용 등

(나) 임대인은 사용대차의 대주와는 달리 목적물을 임차인이 계약의 목적에 따라 사용·수익하는 데 적합한 상태에 둘 적극적 의무를 지기 때문에 그 의무의 이행을 위하여 필요한 일체의 비용은 통상이든 아니든 묻지 않고 모두 필요비가 된다는 견해가 있다(김현태, 채권각론, 189쪽).

(2) 有益費
    가. 의의

「유익비」란 임차인이 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다. 따라서 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않는다.

    나. 성질

본래 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 不當利得이 되어 상환하게 되는 것이다. 따라서 유익비상환청구권은 그 본질은 不當利得返還請求權이고, 다만 그에 관한 규정은 특수한 부당이득에 관한 것으로서 부당이득의 일반규정이 배제되는 것이다.

(3) 상환의 당사자

    가. 임대인과 임차인

    나. 전대차의 경우

(가) 전차인은 전대인에 대하여 비용상환청구를 할 수 있다.

(나) 전차인은 직접 임대인에 대하여 비용상환청구를 할 수 있는가?

전차인은 전대차의 기초인 임대차가 종료된 경우에 한하여 민법 제203조 제1항에 의하여 점유회복자인 임대인에게 상환청구권을 행사할 수 있다. 무단전대의 경우, 전차인은 자신의 전대인에 대한 권리로 임대인에게 대항하지 못하고, 임대인의 물권적 청구권(§§213·214)에 응하여야 한다.

제203조(점유자의 상환청구권)

① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.

② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 

    다. 소유권이 이전된 경우 신소유자에 대하여 상환청구할 수 있는가?

상환청구가 있을 수 있다는 것은 매수 당시 매수인이 이미 예상할 수 있는 것이므로 이를 긍정하여야 할 것이다(주석민법, 채권각칙(3), 한국사법행정학회, 432쪽). 

    라. 비용상환청구권의 양도

         (가) 필요비 : ○(필요비의 상환청구시기는 필요비를 지출한 즉시 그 상환을 청구할 수 있다)

         (나) 유익비

   - 계약 존속 중에는 양도 X(유익비상환청구시기는 賃貸借終了時이다)

   - 임대차계약 종료후 양도 ○

(4) 費用償還請求權의 行使時期

   가. 請求時期

(a) 필요비의 상환청구시기는 필요비를 지출한 즉시 그 상환을 청구할 수 있다.

(b) 유익비상환청구시기는 賃貸借終了時*이다. 점유자의 상환청구는 점유물의 반환시이며, 유치권자의 상환청구는 유익비지출시이다.

* 이효종, 임차인의 비용상환청구권, 재판자료 제32집, 379쪽. 그러나, 서울고등법원 1973. 10. 23. 선고 72나 1475․1476판결에서는 임차물반환시에 상환청구를 할 수 있다고 판시하였다(피고들은, 앞에서 본 바와 같이 1970.4.경부터 그해 7월말까지 사이에 이건 건물을 개수하기 위하여 도합 금 3,879,000원을 지출하였고, 원고는 동액상당의 현존이익을 얻고 있으니, 원고에게 동 지출액의 상환을 구한다고 주장하므로 살피건대, 앞에서 본 바와 같이 피고등에게 금 2,984,500원의 유익비상환청구권이 있음은 인정되는 바이나 민법 제626조 제2항의 임차인의 유익비상환청구권은 임대차 종료시에 임차인의 지출한 유익비의 상환청구의 범위와 상환시기에 관한 특별규정으로서, 동 조항에서 말하는 "임대차 종료시"란 임대차계약이 소멸되고 또 목적물을 임대인에게 반환한 때에 그 가액이나 현존하는 경우에 한하여 임대인의 선택에 쫓아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다는 취지로 해석될뿐 아니라, 임차인이 임차물의 점유중 지출한 유익비로써, 임차물 자체에 의하여 이익을 받는 것이라고 할 것이니, 동 조항의 유익비 상환청구는 임차인이 임차물을 반환한 때에 비로소 청구할 수 있다 할 것이다. 따라서 피고 등이 아직 이 건 건물을 그 점유하에 두면서 위 유익비상환청구를 하는 피고들의 이건 반소청구는 이유없는 것이다.).

  나. 除斥期間

비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받을 날로부터 「6개월」이내에 행사하여야 한다(§654․617). 위 6개월은 「除斥期間」으로 그 기산점은 원칙적으로 임대인이 목적물을 반환받은 때이나, 有益費에 관하여 법원이 기한을 허락해 준 때에는 그 기한이 닥쳐온 때로부터 기산하게 된다. 그리고, 필요비는 곧 청구할 수 있으므로, 위의 제척기간과는 따로이 지출한 때로부터 보통의 「소멸시효」가 진행한다.

(4) 有益費의 償還範圍
 

  가. 상환범위

상환범위는 임차인이 실제로 지출한 비용액이나 현존하는 임차물 가격의 증가액(現存價額)중에서 임대인이 선택하는 바에 따른다. 임대인측은 위 두가지중 적은 액수를 선택할 것이나, 통상 현존하는 임차물가격의 증가액을 선택할 것이다.

   나. 現存價額의 基準時點

(a) 일반적으로 임대인이 임차인을 상대로 임대차기간만료 또는 계약해지 등을 원인으로 건물명도의 소를 제기하면, 통상 임차인은 유익비상환청구권을 행사하는 경우가 많다. 이 경우 임차인이 실제로 지출한 비용은 1,000만원이고, 賃貸借終了時에는 현존가액이 700만원, 費用償還請求權行使時에는 500만원, 賃借物返還時辯*에는 400만원으로 평가된다면 위 시점 중 어느 것을 기준으로 삼아야 하는가?**

* 임차물이 변론종결시에도 반환되지 아니한 경우에는 결국 변론종결시가 된다.

** 계약관계가 없는 점유자의 회복자에 대한 상환청구의 경우에는 민법 제203조 1항에 따라 점유물반환시에야 비로소 그 상환청구를 할 수 있으므로 그 현존가액의 평가기준도 점유물반환시를 기준으로 하면된다.

 (b) 이에 관하여 대법원 판례는 찾아보기 힘들고, 하급심중 賃借物返還時說을 취하고 있는 판결(서울고등법원 1973. 10. 23. 선고 1475․1476 판결)이 하나있을 뿐이다. 일본의 판례는 임차물반환시설을 취하고 있다. 이에 관하여 국내논의는 활발하지 못하나, 임대차종료시설 또는 유익비상환청구시설을 따를 경우 임차목적물이 반환되지 않는 한 비록 형식적으로는 임대인이 부합의 법리에 의하여 임차인이 설치한 시설의 소유권을 취득하게 된다 하더라도 실제로 사용·수익한 바 없어 현실적으로 어떠한 이득이 발생한다고 보기 어렵고, 오히려 임차인이 임차목적물을 반환할 때까지 그 이득을 계속 취하고 있음을 고려할 때 임차목적물반환시설의 입장이 타당하다는 견해가 있다.*

* 권남혁, 임차인의 유익비상환청구에 있어서 증가된 가액의 평가산정의 기준, 민사재판의제문제 제7권(민사실무연구회), 105~106쪽

 (c) 임차인이 먼저 임차목적물을 명도한 후 비용상환청구권을 행사하는 경우에는 그 현존가액은 明渡時를 기준으로 산정하면 된다.

   다. 감정

 감정사례

- http://blog.naver.com/yppd/130139492097

2. 抛棄特約한 경우

임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아닌 임의규정이므로, 당사자 사이의 특약으로 이를 포기할 수 있다. 이러한 특약의 존재는 유치권항변에 대한 재항변사유로 된다. 다만, 법원은 예외적으로 계약의 해석을 통하여 비용상환청구권의 포기약정이 미치는 범위를 제한하기도 한다(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다 31462 판결, 대법원 1989. 8. 8. 선고 89다카 5628 판결).

(1) 포기특약 인정 판례

    가. 임대차계약에서 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다 12927 판결).

    나. 토지임대차계약을 체결함에 있어서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설인 가건물 등을 임차인의 비용으로 설치, 건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료되었을 때에는 주위시설물 및 가건물을 임대인에게 贈與하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 임차인이 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 볼 것이다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다 187 판결).

    다. 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다 44705․44712 판결).

    라. 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다 6497 판결).

   마. 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다 25738 판결).

(2) 포기약정 범위제한

   가. 임대차계약서는 처분문서로서 특별한 사정이 없는 한 그 문언에 따라 의사표시의 내용을 해석하여야 한다고 하더라도, 그 계약 체결의 경위와 목적, 임대차기간, 임대보증금 및 임료의 액수 등의 여러 사정에 비추어 볼 때 당사자의 의사가 계약서의 문언과는 달리 명시적·묵시적으로 일정한 범위 내의 비용에 대하여만 유익비 상환청구권을 포기하기로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 당사자의 의사에 따라 그 약정의 적용 범위를 제한할 수 있다. 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약 당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다 31462 판결).

  나. 부동문자로 인쇄된 매매계약서의 계약조항이 매도인은 어떠한 경우에도 책임을 지지 않고 매수인에게만 모든 책임을 지우도록 되어 있다고 하여 그 계약조항의 내용을 일률적으로 예문이라고 단정할 수는 없고 구체적인 사안에 따라 계약당사자의 의사를 고려하여 그 계약 내용의 의미를 파악하고 이것이 예문에 지나지 않는 것인지 여부를 판단하여야 한다. 성업공사에서 은행을 대리하여 부동산을 매도하는 모든 경우에 사용하는 부동산매매계약서 용지를 사용하여 작성한 계약서 중 매수인이 목적부동산에 대하여 이미 지출한 필요비와 유익비는 매도인의 승낙 또는 계약해제 여부에 관계없이 그 비용의 보상을 청구할 수 없다는 조항은 부동문자로 인쇄되어 일률적으로 또는 기계적으로 적용되도록 예정되어 있는 것이므로 계약체결시 다른 의사표시나 특별한 사정이 없다면 그 조항의 취지는 통상 존재하고 예상할 수 있는 필요비나 유익비를 청구하지 않는다는 의미라고 해석하여야 한다. 甲이 그 소유인 부동산이 乙 은행 앞으로 경락된 상태에서 증축허가신청을 하고 乙 은행 앞으로 경락을 원인으로 소유권이전등기가 된 후 증축준공허가를 받고서 乙 은행을 대리한 성업공사와 매매계약을 체결하였는데 동 계약서 중에 매수인이 목적부동산에 지출한 필요비와 유익비의 보상을 청구할 수 없다는 조항이 부동문자로 인쇄되어 있는 경우 동 매매계약서에는 그 매매계약이 후에 해제되는 경우 甲이 적법한 절차에 따라 증축하고 다액의 비용을 들여 수리하였으며 그 가액의 증가가 현존하고 乙의 경락가액에는 이 증축부분이나 수리부분이 반영되지도 아니하였을 위 증축비용이나 유익비까지를 포기하는 취지의 합의가 포함되어 있다고 해석할 수는 없다(대법원 1989. 8. 8. 선고 89다카 5628 판결).

(3) 포기조항의 유효성 여부

원고에게 약관규제법상 설명의무가 있다 하더라도, 이 사건 임대차계약을 체결하 이전에 수차례 갱신, 작성된 임대차계약에서도 이 사건 포기조항이 포함되어 있었던 것으로 보이는 점, 피고가 그 동안 이 사건 포기조항에 관하여 이의를 제기한 적이 한번도 없었던 점, 이 사건 임대차계약에는 피고의 서명, 날인이 되어 있는 점, 이 사건 포기조항은 상가건물임대차계약의 거래상 일반적이고 흔한 것으로 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있어 이른바 '기습조항'이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고로부터 이 사건 포기조항에 관하여 설명을 들었거나 적어도 이 사건 포기조항의 내용을 알고 있었다고 보인다(수원지법법원 안양지원 2012. 2. 23. 선고 2011가단10998 판결).

3. 必要費, 有益費 判決例

(1) 비용상환을 인정한 판례

  가. 임대인이 임차인에게 건물의 용도를 근린생활시설으로 변경한 후 「독서실」을 운영하면 장기간 독서실을 운영할 수 있도록 보장하겠다고 약정하였고, 이에 따라 임차인이 샤시 및 출입문을 교체하고, 세멘장, 화장실 및 실내천장을 보수하였으며 전기증설공사, 옥상방수공사를 한 경우 그 비용은 有益費에 해당한다.*

* 서울고법 1995. 8. 31. 선고 95나 2366 판결(이 사건에서도 옥상휴게실설치 및 특실공사비용은 오로지 이 사건 독서실운영이라는 특수한 목적을 위하여 지출한 비용으로 판단하였다.)

  나. 임차인의 용도가 숙박시설인 건물을 임차하여 「여관영업」을 하기 위하여 건물의 노후된 부분인 욕실, 전기시설, 지하보일러실 등을 보수하고, 출입문을 교체하고 샤시를 설치한 경우 그 비용은 有益費에 해당한다[서울지법 제26민사부 1999. 7. 21. 선고 98가합 65118 판결(항소취하되어 확정)].

  다. 피고들은 1982. 10. 13.경 이 사건 건물부분을 임차한 뒤 음식점으로 사용하기 위하여 별지 유익비 목록 순번 1 내지 15 기재와 같이 외부현관 및 계단, 2층의 바닥구조변경, 가건물벽체재축조, 중층설치, 주방마감, 화장실내부시설, 계단창호, 3층의 바닥구조변경, 덤웨이터(2층과 3층 사이의 음식물연결통로)박스설치, 가건물벽체재축조, 현관문설치, 주방마감, 계단바닥 및 난간, 내부화장실설치, 지붕보수 등의 건축공사를 시행하고, 위 목록 순번 16 내지 20 기재와 같이 전기용량 증설, 2층 주방 및 화장실개조, 3층 도시가스 및 수도인입, 2층 및 3층 덤웨이터설치 등의 전기,설비공사를 시행한 사실, 피고들이 위 각 공사를 시행할 당시에는 위 목록 공사비지출액란에 기재된 금액 상당을 투입하였는바, 현재 위 각 공사는 위 목록 현존가액란과 같이 이 사건 건물부분에 그 가액이 현존하고 있는 사실, 이 사건 건물부분은 1982. 10.경 피고들이 이를 임차한 이후부터 음식점으로 사용되어 왔고 원고들 역시 이 사건 건물부분에서 직접 음식점을 운영하려고 계획하고 있는 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고들이 시행한 위 각 공사는 이 사건 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로서 그 지출의 결과가 이 사건 건물부분의 구성부분이 되었다고 볼 것이므로 원고들은 피고들에게 유익비로서 위 각 공사의 공사비지출액과 현존가액 중 작은 금액을 지급하여야 할 것인바, 원고들이 지급할 유익비는 공사비지출액 이상으로 가액이 현존하고 있는 위 목록 순번 1 내지 6,8,10 내지 12,14,17,19 기재 공사의 경우에는 그 공사비지출액 합계 금 23,540,000원 (= 3,696,000원 + 2,297,000원 + 1,945,000원 + 1,685,000원 + 701,000원 + 1,194,000원 + 2,266,000원 + 2,021,000원 + 1,535,000원 + 701,000원 + 664,000원 + 2,085,000원 + 2,750,000원), 공사비지출액보다 현존가액이 작은 위 목록 순번 7,9,13,15,16,18,20 기재 공사의 경우에는 그 현존가액 합계 금 50,106,000원 (= 1,318,000원 + 205,000원 + 819,000원 + 392,000원 + 22,147,000원 + 4,719,000원 + 20,506,000원)이므로 결국 총합계 금 73,646,000원(= 23,540,000원 + 50,106,000원)이라 할 것이다. 2층 벽체와 굴뚝철거공사의 경우 그 현존가액이 남아있다고 볼 수 없고, 3층 물탱크과 2,3층 에어컨설치공사의 결과가 이 사건 건물부분의 구성부분이 되었다고 인정하기에 부족하며, 사무실과 화장실후면의 창고설치, 2층 및 3층 내부마감공사는 피고들이 위 음식점영업을 위하여 피고들의 필요와 취향에 따라 시설한 공사로서 위 공사의 결과가 이 사건 건물부분의 객관적가치를 증가시켰다고 볼 수 없고, 나아가 피고들이 기타 전기·설비공사를 하면서 지출하였다고 주장하는 공사비 역시 이 사건 건물부분의 객관적 가치를 증가시켰다고 보기에 부족하므로 피고들의 위 주장은 모두 이유없다 할 것이다(서울지방법원 1995. 5. 17. 선고 93가단192117 판결).

(2) 비용상환을 부정한 판례

 가. 원심판결이유를 기록에 비추어 보면 피고가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여 진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 有益費란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데*, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다 8029 판결).

* 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 대법원 1991.8.27. 선고 91다 15591,15607 판결

  나. 甲이 이 사건 건물부분을 임차한 이래 목욕탕 영업을 위하여 상당한 비용을 들여 록커 등을 설치하고, 천장에 도배공사를 하였으며 또 2억 7,000만원을 들여 이 사건 건물부분의 바닥에 모노륨, 세라믹타일, 화강석을 깔고, 천장에 석고보드, 목구조틀 등을 설치하고, 기타 벽체공사, 도장공사, 전기공사 문공사, 화장실공사 등 보수공사를 시행한 사실은 인정되나, 이는 甲이 목욕탕영업을 위하여 지출한 비용이므로 이를 임차목적물의 보존을 위하여 지출한 必要費에 해당한다고 할 수는 없다. 보수공사로 인하여 이 사건 건물부분의 가치가 객관적으로 증대되어 이 사건 변론종결일에 근접한 1999. 8. 12. 당시 67,444,736원 상당의 가치가 현존하고 있는 사실은 인정되나, 한편 甲은 유익비상환청구권을 抛棄하였으므로 乙에게 위 유익비상환을 청구할 수 없고, 한편 록커, 이발소의자, 세면도구함, 휴면실의자, 에어콘, 정수기, 이용권 발매기 등은 아무런 손상없이 이 사건 건물부분에서 쉽게 분리가 가능하여 이 사건 건물부분의 구성부분으로 되었다고 볼 수 없어 그 설치비용이 有益費에 해당한다고 볼 수 없다(서울지법 제26민사부 1999. 11. 3. 선고 98가합 54316 판결).

  다. 임차인이 다방영업을 위한 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 필요비 또는 유익비에 해당하지 않는다(대법원 1968. 12. 17. 선고 68다 1923 판결).

  라. 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 건물내부의 벽지, 천장지, 장판지를 새로 깔고, 새로 페인트칠을 하고, 기존의 방실 칸막이를 설치하는 등 시설일부를 개수한 사안에서 위 시설은 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 필요한 것에 불과하여 필요비 또는 유익비의 대상이 되지 않는다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다 1851․1852 판결).

  마. 임차인이 공부상 용도가 근린생활시설인 건물부분을 임차하여 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문틀, 합판을 이용한 점포장식 등을 한 경우 이는 임차인이 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적을 위하여 실치한 것으로 필요비 또는 유익비에 해당하지 않는다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다 25738․25745 판결).

  바. 임차인이 음식점영업을 하기 위하여 간판을 설치한 경우 건물의 객관적인 가치를 증가시킨 것으로 볼 수 없고, 이로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 유익비에 해당하지 않는다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다 20389․20396 판결).

  사. 이 사건 건물의 일반적인 용도 및 원고의 건물이용계획 등에 비추어 피고 주장의 위와 같은 비품은 어디까지나 피고가 이 사건 건물에서 안마시술소를 경영하기 위하여 설치한 것일 뿐 객관적 가치를 증가시키기 위한 것은 아닌 것으로 인정될 뿐더러 에어콘 등 비품은 이 사건 건물과는 독립된 물건으로서 피고가 수거하여 가면 되는 것이니 위 비품대금은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 유익비라고 할 수 없다(서울고등법원 1996. 12. 10. 선고 96나34247 판결).

  아. 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다 25738 판결).

  사. 피고가 전기수리비, 주방배관공사비, 수도수리비 등 명목으로 186만 원을 지출한 사실, 피고가 260만 원을 들여 이 사건 부동산의 출입구 부분에 중간문 등을 설치한 사실은 인정되나, 이는 피고의 식당 영업을 위하여 들인 수리비 또는 시설물설치비로 보이고 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것으로 보기 어려우므로, 위 각 비용을 유익비라 할 수 없다(창원지방법원 2013. 9. 24. 선고 2012나8547 판결).

4. 其他 關聯問題

(1) 有益費償還額 立證問題

  가. 임차한 가옥에 대한 유익비의 상환을 청구할 경우에는 지출한 금액은 물론 현존 증가액에 대하여도 賃借人에게 입증책임이 있다(대법원 1962. 10. 18. 선고 62다 437 판결).

유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여지므로 임차인은 임대인의 선택권을 위하여 "실제로 지출한 비용"과 "현존하는 증가액" 모두에 대한 주장·입증책임을 부담한다(대법원 2001다40381).

  나. 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 점유자의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라 釋明權을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리판단하여야 한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다 30471․30488 판결).

(2) 有益費償還請求時 현존증가액 이외에 실제 지출비용도 산정하여야 할지 여부

유익비 상환의 범위는 점유자가 사실상 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용과 그 가액의 증가를 현존하는 가액중 회복자가 선택하는 바에 따라 정하여진다 하겠으므로 유익비 상환의무자인 회복자의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다(대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카 2342 판결).

(3) 留置權의 行事

   가. 임차인은 비용상환청구권에 관하여 留置權을 가진다.

(a) 그러나, 유익비에 관하여 기한을 허락받은 때에는 유치권은 생기지 않는다.

(b) 임대차종료한 후에 점유할 권리없음을 알면서 점유하는 때에는 불법점유가 되고, 그 후에 지출한 비용에 관하여 유치권이 생기지 않는다(§320②). 따라서 임대차계약해지 후 지출한 필요비, 유익비 상환청구권에 대하여는 유치권이 성립하지 않는다(대법원 1967. 1. 24. 선고 66다 2144 판결).

※ 원고가 공유재산인 토지에 관해 행정청과 관광시설협약을 체결하고 점유하여 위 토지에 토목공사, 건물기초공사, 상하수도공사 등을 하여 행정청에 대해 유익비상환청구권을 가지고 있는 경우 이후 원고가 토지 점유 권원을 상실하였다고 하더라도, 원고의 토지 인도의무와 유익비 상환의무는 동시이행관계에 있어 변상금을 지급받을 때까지 점유를 정당화할 법적 지위가 있으므로, 행정청이 유익비를 상환할 때까지 원고에게 변상금을 부과할 수 없다(춘천지방법원 2015. 10. 8. 선고 2015구합1770 판결).

   나. 실무상 건물명도청구소송의 경우 유익비상환청구권이 있다고 하여 유치권의 항변이 제기되는 것이 흔하다. 특히, 건물명도소송을 지연시키기 위하여 무조건적으로 유익비상환청구권을 행사하는 경우가 많아, 이에 대한 적절한 재판운영이 필요한 실정이다.

 인도청구소송에서 피고의 유치권의 항변이 남용이 많지만, 판례는 제1심에서는 하지 않고 항소심 제4회기일에 비로소 제출한 경우를 실기한 공격방어방법이라고 보았다(대법원 4294민상1122).

민사소송법 제149조 (실기한 공격·방어방법의 각하)

① 당사자가 제146조의 규정을 어기어 고의 또는 중대한 과실로 공격 또는 방어방법을 뒤늦게 제출함으로써 소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정할 때에는 법원은 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있다.
② 당사자가 제출한 공격 또는 방어방법의 취지가 분명하지 아니한 경우에, 당사자가 필요한 설명을 하지 아니하거나 설명할 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있다.

/ 법학전문작가 박창희