임대주택법 등에 규정된 표준임대보증금 및 임대료 관련 조항의 효력

● 사건 : 서울고등법원 2010. 7. 9. 선고 2009나102379 판결 (재판장 : 장석조 부장판사) ● 요지 : 임대주택법 등에 의하면 최초의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과할 수 없음을 원칙으로 하면서, 다만 임차인의 동의가 있는 경우에 한하여 임대료와의 상호전환을 허용하고 있기는 하나, 이에 위반한 법률행위의 사법상 효력을 부인하는 명시적 규정을 두고 있지 않은바, 위 각 규정을 두고 있는 입법자의 의사 및 입법 취지, 임대사업자와 임차인 사이의 이익귀속의 균형성, 임대차계약의 유효 여부가 거래안전에 미치는 영향 등을 고려할 때 이 사건 관련 규정은 임차인 보호를 위한 효력규정이라기 보다는 주로 행정상의 목적을 위하여 일정한 행위를 금지하거나 제한하는 단속규정에 해당한다고 판단한 사례 - 1 - 서 울 고 등 법 원 제 2 0 민 사 부 판 결 사 건 2009나102379 임대차보증금 원고, 피항소인 우○○ (▒▒▒▒▒▒-▒▒▒▒▒▒▒) 성남시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○마을 ○○○동 ○○○○호 소송대리인 변호사 이재명 피고, 항소인 ○○건설 주식회사 전남 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○ 대표이사 임○○ 소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 김동건, 조현일, 이봉순 제 1 심 판 결 수원지방법원 성남지원 2009. 10. 9. 선고 2009가합3421 판결 변 론 종 결 2010. 3. 19. 판 결 선 고 2010. 7. 9. 주 문 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. - 2 - 3. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 107,851,000원 및 이에 대하여 2009. 3. 26.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 이 유 1. 기초사실 아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 3, 4, 5호증, 을 제1, 2, 4, 5, 6호증 의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다. 가. 피고는 구 주택법(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것) 제16조의 규 정에 의하여 건설교통부장관으로부터 공공건설임대주택 건축에 관한 사업계획승인을 받고, 2006. 3. 28. 성남시장으로부터 입주자 모집공고 승인을 받아 입주자 모집공고를 한 후, 성남시 ○○신도시 택지개발지구 A11-2 블록 위에 9개동, 585세대, 임대의무기 간 10년의 공공건설임대주택(아파트)인 ○○○○○ 임대아파트를 건축하였다. 나. 피고는 임차인 모집공고를 하면서 최초 임대보증금과 임대료를 아래 표에 적힌 바와 같이 정하여 공고하였는바(다만 ‘보증금타입’란에 ‘전환’이라는 글자를 기재하였 다), 그 각 금액은 관련 법령[구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전 - 3 - 공급면적(㎡) 임대보증금(원) 월 임대료(원) 109.555(33A평형) 239,735,000 583,000 110.299(33B평형) 242,666,000 590,000 의 것, 이하 ‘임대주택법’이라 한다), 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 19975호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다), 구 ‘임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시’(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제2004-70호로 전문 개정된 것, 이하 ‘이 사건 고시’라 한다)를 통칭한다, 이하 ‘임대주택법 등’이라 한다]에 의하여 산정한 것인데 위 임대아파트의 건축과 관련하여 피고가 국민주택기금의 융자를 받지 아니한 관계로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정하고, 임대료는 표준임대료에서 임대보증금 과 표준임대보증금 차액에 당시 1년 만기 정기예금이율인 연 3.45%의 비율에 따라 산 정한 금액을 공제한 금액으로 정하였다. 다. 원고는 입주자 모집공고에 따라 청약신청을 하여 2006. 4. 30. 성남시 ○○택지 개발지구 A11-2블럭 ○○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 사건 임대아파 트’라 한다)의 당첨자로 발표된 다음, 2006. 5. 26. 피고와 사이에 이 사건 임대아파트 에 관하여 임대차기간을 최초 입주지정기간 종료일 다음날부터 2년, 최초 임대보증금 과 임대료를 위 표 110.299㎡(33B형) 기재와 같이 정하여 임차하기로 하는 내용의 임 대차계약(위 임대차계약을 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고 최초 임대보증금을 이 사건 ‘이 사건 임대보증금’이라 한다)을 체결하고, 이에 따라 피고에게 이 사건 제소일 전에 임대보증금을 완납하였다. 라. 이 사건 임대아파트의 건설원가와 임대주택법 등에 의한 표준임대보증금과 표준 임대료의 액수는 아래 표와 같다. - 4 - 공급면적(㎡) 건설원가 표준임대보증금(원) 표준임대료(원) 109.555(33A평형) 266,373,000 133,186,000 889,000 110.299(33B평형) 269,629,000 134,814,000 900,000 마. 관련 법령 별지 기재와 같다. 2. 원고의 청구원인에 관한 판단 가. 임대주택법 등에 위배되어 무효라는 주장 (1) 원고의 주장 피고는 모집공고 당시 표준임대보증금과 전환임대보증금 중 임차인이 선택할 수 있다는 점 및 표준임대보증금액, 그리고 건설원가를 기재하지 않았고, 피고와 이 사건 임대차계약 체결시에도 임대주택법 등에 위배하여 임차인의 동의를 받지 아니하고 표 준임대료 중 일부를 임대보증금으로 전환하여 일방적으로 임대보증금액을 건설원가의 90%로 정하여 임대조건을 제시한 후 원고로 하여금 계약을 체결하도록 하였다. 이에 따라 원고는 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임 대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지를 선택할 권리를 상실하여 건설 원가 50% 상당의 임대보증금으로 계약을 체결할 권리를 박탈당하였다. 따라서 이 사건 임대차계약 내용 중 임대주택법 등에 의할 경우 임대차 계약시 임차인인 원고의 동의 없이 정할 수 있는 표준임대보증금(건설원가의 50%)을 넘는 임대보증금에 관한 부분은 효력규정인 임대주택법 제14조, 같은 법 시행령 제12조 제1항, 제3항 제2호(이하 위 법령을 통틀어 ‘이 사건 관련 규정’이라 한다) 및 위 법령의 입법 취지나 공공임대주택 건설의 사업 취지 등에 비추어 볼 때 무효이므로, 원고가 이미 납부한 임대보증금 중 - 5 - 무효인 부분에 해당하는 보증금 107,851,600원(= 242,666,100원 - 134,814,500원) 중 107,851 ,000원을 부당이득으로 반환하여야 한다. (2) 판단 (가) 그러므로, 임대주택의 최초 임대보증금․임대료를 표준임대보증금․임대료에 의함을 원칙으로 하면서, 이에 의하지 아니하고 임대료의 일부를 임대보증금으로 전환 할 경우 임차인의 동의를 요구하는 이 사건 관련 규정(특히 임대보증금과 임대료 규 정)이 효력규정인지 여부에 관하여 본다. (나) 이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같이 임대주택법 제14조는 임대조건에 관한 기 준 중 임차인의 자격, 선정방법, 임대보증금, 임대료 등에 관하여 대통령령으로 정하도 록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조 제1항은 ‘최초의 임대보증금 및 임대료는 건 설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다.’고 규정하면서, 같은 조 제3항 제2호에서는 이 사건과 같이 수도권 지역에서 임대사업자 가 건설한 임대주택의 경우 최초의 임대보증금은 ‘건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액의 90%를 초과할 수 없다.’고 규정하고 있다. 그리고 위 제1항의 위임에 따른 이 사건 고시 제4조는, ‘임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경 우에는 상호전환이 가능하며 전환액에 대한 금리는 정기예금이율을 적용한다’고 규정 하고 있다. 위 각 규정에 의하면, 최초의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과할 수 없음을 원 칙으로 하되, 다만 임차인의 동의가 있는 경우에 한하여 임대료와의 상호전환을 허용 하고 있기는 하나, 이에 위반한 법률행위의 사법상 효력을 부인하는 명시적 규정을 두 고 있지 않다. 따라서 위 각 규정만으로는 이를 효력규정이라고 단정할 수 없으므로, - 6 - 효력규정으로 볼 수 있는 제반 사정을 갖추었는지를 살펴 볼 필요가 있다, (다) 먼저 위 각 규정을 두고 있는 입법자의 의사 및 입법의 취지에 관하여 본다. 임대주택법 제1조는 ‘이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필 요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.’고 규정하여 위 법이 임대주택 건설촉진 등을 목적으로 함을 명시하고 있고, 위 법률은 그 목적 달성을 위하여 임대사업자에게 일정한 혜택을 부여하는 한편 (같은 법 제5조, 제7조, 제9조, 제10조의2), 임대사업자에 대한 과도한 이익의 부여로 인하여 재화․용역의 분배가 왜곡됨으로써 빚어지는 사회경제적 폐해를 방지하기 위하 여 일정한 행정적 규제를 가하고 있다(같은 법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제11조, 제 12조, 제14조, 제16조, 제18조, 제19조, 제23조, 제25조, 같은 법 시행령 제9조, 제14조 등). 특히 이 사건 관련 규정에 관하여 보면, 앞서 본 구 주택법 제16조의 규정에 의한 사 업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 경우(임대주택법 제2조 제2호) 공공사 업에 의하여 조성된 택지를 공급받고(같은 법 제7조) 일정한 금융지원 아래 그 사업이 진행되는 바(같은 법 제5조), 그 공공적 성격으로 인하여 법률이 그 임대사업자의 임대 주택에 관한 임대조건 등을 법정한 것이 이 사건 관련 조항이다. 따라서 입법자는 이 사건 관련 규정을 통한 임대사업자의 임대주택건설 및 임대사업에 대한 행정적 규제를 주된 입법 목적으로 하고 있으며, 이를 관철하기 위한 수단으로 임대조건을 결정함에 있어서, 임대주택법 제16조에 의하여 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하면서 관할 관청에게 임대조건의 조정․권고 수준의 규제권한 을 부여하고, 임대사업자와 임차인이 위 법 또는 위 법에 의한 명령이나 처분에 위반 - 7 - 한 경우에는 건설교통부장관과 시장 · 군수 또는 구청장이 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하며(같은 법 제19조), 건설교통부장관과 시장 · 군수 또는 구청장의 조 치를 위반한 자에 대해서는 5백만 원 이하의 과태료에 처하도록 하고(같은 법 제25조), 임대조건에 위반하여 주택을 임대한 자에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하 의 벌금에 처하도록 하는 임대사업자에 대한 형사적 재제를 규정하고 있다(같은 법 제 23조 제3호). 그런데 위와 같은 조정․권고 및 제재규정은 관련 규정에 위반한 임대차 계약의 효력이 상실된다면 별도로 조정․권고 및 제재 등 조치를 취할 필요가 없다는 점을 고려할 때, 일응 위 관련 규정이 효력규정이 아니라는 점을 뒷받침하는 강력한 징표라 할 수 있다. 게다가 임대주택법 제14조는 임대보증금에 관한 기준만을 대통령 령에 위임하였음에도 같은 법 시행령 제12조 제1항은 일정한 행위의 금지를 내용으로 하고 있어 이를 효력규정으로 해석한다면 그 효력 또는 법규성에 관한 문제가 제기된 다. 따라서 임대주택법이 임대조건에 위반한 법률행위의 효력을 부인하는 명시적 규정을 두지 아니한 것에는, 임대차계약 당사자 사이의 사적 자치를 존중하여 사법상의 효력 에는 직접 관여하지 아니하고 단순한 행정적 규제에 머물겠다는 입법취지가 반영된 것 으로 판단된다. (라) 나아가 임대사업자와 임차인 사이의 이익귀속의 균형성 등에 관하여 본다. 앞서 본 이 사건 고시 제2조는 표준임대보증금을 건설원가에서 국민주택기금 융자 금을 차감한 금액의 50%로 하되 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우에 는 상호전환이 가능하며 전환액에 대한 금리는 정기예금이율을 적용하도록 하고, 임대 주택법 시행령 제12조 제3항 제2호는 이 사건과 같이 수도권 지역에서 임대사업자가 - 8 - 건설한 임대주택의 경우 최초의 임대보증금은 ‘건설원가에서 국민주택기금에 의한 융 자금을 차감한 금액(임대보증금 상한선)의 90%에 해당하는 금액’으로 하고 있다. 위 각 규정에 의하면 표준임대보증금은 임대보증금 상한선의 50% 수준이고 전환임대보증금 은 임대보증금 상한선의 90%까지 설정이 가능하여 임대보증금만을 놓고 보면 전환임 대보증금에 의하는 것이 임차인에게 크게 불이익한 것처럼 보일 수도 있다. 그러나, 표 준임대보증금으로 전환됨으로 인하여 임대보증금이 증액될 경우 이에 동반하여 표준임 대료가 감소되게 됨으로써 이 사건 고시 제2조는 기본적으로 두 임대조건 사이의 등가 성을 유지하기 위한 제도적 장치를 마련하고 있다. 그리고 그 전환이율도 정기예금이 자 상당으로 하고 있는바, 이는 임대보증금 대신 임대료를 선택한 임차인의 보호를 위 하여 불가피한 선택이라고 평가된다. 따라서 임차인이 대출을 받아 전환임대보증금과 표준임대보증금의 차액 상당에 충당하여 손익의 차이가 난다 할지라도 그 범위는 예금 이율와 대출이율의 차이에 불과하고 이 또한 개개 사정에 따른 우연한 결과여서 이를 두고 현저히 불공정하여 반사회적이거나 반도덕적이라고까지 할 수는 없다. (마) 그리고 임대차계약의 유효 여부가 거래안전에 미치는 영향을 간과해서는 아니 된다. 임대주택법이 추구하듯 집단적 임대사업의 결과로 다수 당사자 사이에 임대차관계 가 형성된 경우 이 사건 관련 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반된 임대차계약을 무 효화 한다면 이해관계를 달리하는 다른 임차인들에게 불이익하게 작용될 가능성이 있 다. 나아가 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 관련 규정에 반하는 임대차계약 중 표 준임대보증금을 초과하는 임대보증금 부분만이 무효라고 한다면, 표준임대보증금과 임 대차계약상 실제 임대보증금의 차액에 달하는 금액이 감소되는 효과가 발생하는 반면, - 9 - 당사자 사이에 약정은 물론 특별한 법적 의제규정도 존재하지 않는 임대료 증액 부분 은 임대차계약에 반영될 길이 없다. 그렇다면, 위 보증금 차액은 그대로 임대사업자의 손실로 귀착될 수 밖에 없는데, 임대사업자로서는 이러한 손실을 감수하면서까지 당해 임대차계약을 체결하지는 아니하였을 것이 경험칙상 명백한 이상 그 임대차계약은 전 부무효가 될 가능성이 많다. 이와 같이 집단적으로 체결되는 임대차계약의 효력이 부 정된다면 거래안전에 미치는 영향이 중대할 뿐만 아니라, 그 결과가 임대차계약의 전 부무효를 초래할 가능성에까지 미친다면 그 심각성은 더욱 증대된다. 그리고 임대주택 법 제14조 및 같은 법 시행령 제12조 제1항에 따라 임대보증금 전환규정 위배를 무효 로 본다면, 표준임대보증금 등의 산정에 관한 기술적 규정(같은 법 시행령 제12조 제2 항)을 제대로 준수하지 못하였을 경우에도 그러한 임대차계약을 전부 무효로 볼 가능 성이 있어 당사자들의 법적 안정성을 심하게 저해하는 결과를 가져올 수 있다. 결국 원고 주장과 같이 이 사건 관련 규정을 효력규정으로 해석하여 이에 위반한 임 대차계약을 무효화한다면 다수당사자 간의 거래의 안전 및 법적 안정성을 저해할 우려 도 있다. (바) 소결론 이 사건 관련 규정은 앞서 본 바와 같이 임대사업자에 대한 행정적 규제를 주된 목 적으로 하는 입법으로서 이에 따른 임차인의 사전동의 여부에 의하여 좌우되는 계약 당사자 사이의 이익의 불균형 상태가 없거나 미미하여 그 위반행위의 사법상 효력까지 도 부인하지 않으면 안될 정도로 반사회성, 반도덕성이 크다고 할 수 없고, 이에 거래 안전 및 법적 안정성을 함께 고려해 본다면, 이 사건 관련 규정은, 임차인 보호를 위한 효력규정이라기 보다는 주로 행정상의 목적을 위하여 일정한 행위를 금지하거나 제한 - 10 - 하는 단속규정에 지나지 아니한다고 판단된다. 따라서 이 사건 관련 규정이 효력규정임을 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 볼 것도 없이 이유 없다. 나. 불공정약관 및 신의칙 위반 주장 피고는, ① 이 사건 임대차계약 당시 평형별 (전환)임대보증금은 부동문자로 인쇄되 어 있었던 이상, 이 사건 임대차계약서 제4항(계약조건) 중 제1조의 임대보증금, 임대 료에 관한 조항(이하 ‘이 사건 계약조항’이라 한다)은 원고들에게 부당하게 불리한 조 항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관이고, ② 건설임대주택의 임대사 업자인 피고로서는 임대보증금과 임대료에 대한 규제를 받는 대신 시가분양, 택지저가 공급 등의 혜택을 받은 점, 피고는 연 3.45%의 저리에 무담보로 수천억 원의 자금을 당초 예상과 달리 확보하게 된 반면에 서민인 원고로서는 막대한 금융비용 부담을 안 게 된 점, 입주자모집공고과정에서 건설원가와 표준임대보증금액 및 그 선택권 등을 공고하지 않은 점, 기타 앞서 본 부동문자로 된 약관형 임대계약서를 제시하는 바람에 원고가 임대보증금을 선택할 수 없었던 점 등에 비추어, 이 사건 임대차계약 중 표준 임대보증금을 초과한 부분은 ‘약관의 규제에 관한 법률’(이하 ‘약관법’이라 한다) 제6조 제1항에 해당하거나 신의칙 위배를 이유로 무효이고, ③ 설사 유효하다 할지라도 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고는 약관의 명시․설명의무를 위반하여 표준임대보증금 과 표준임대료의 상호전환 등에 관하여 아무런 설명을 하지 않아 약관법 제3조 제2항 에 의하여 이 사건 임대보증금이 전환보증금임을 주장할 수 없다는 취지로 주장한다. (1) 약관에 해당하는지 여부 먼저 이 사건 계약조항이 약관법에서 정한 약관에 해당하는지 여부에 관하여 본 - 11 - 다. 약관법의 규제 대상인 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계 약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하는바(약관법 제2조 제1항), 이 사건 각 임대 차계약을 체결함에 있어 사용한 표준임대차계약서, 특히 평형별 임대보증금에 관한 부 분은, 약관법 제3조 제2항의 사업자에 해당하는 피고가 상대방과의 사전 협의 없이 일 방적으로 사전에 부동문자로 작성, 인쇄하여 다수의 청약자들에게 제시한 계약서에 해 당하므로, 이 사건 계약조항은 약관법 제2조 제1항 소정의 약관 즉, 계약의 일방 당사 자인 피고가 다수의 상대방인 원고 등과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하 여 미리 마련한 것으로서 계약의 내용이 되는 것에 해당한다(대법원 1998. 12. 22. 선 고 97다15715 판결 참조). (2) 약관의 불공정 여부 다음으로 평형별 임대보증금을 규정한 이 사건 계약조항이 신의성실의 원칙에 반 하여 공정을 잃은 약관조항(약관법 제6조 제1항)인지 여부에 관하여 본다. 앞서 본 바와 같이 최초의 임대보증금인 이 사건 임대보증금은 표준임대보증금을 초 과하여 임차인에게 불공정한 영향을 미친다고 볼 소지가 없지 않다. 그러나 앞서 2. 가. (2). (다)항에서 본 바와 같이, 전환임대보증금에 의하는 것이 모든 경우에 임차인 의 손해로 귀착되는 것은 아닐 뿐 더러, 임차인의 불이익이 있다 하더라도 그 정도는 미미한 것으로 보인다. 게다가 이 사건에서의 구체적 사정을 고려해 보면, 원고가 체결 한 이 사건 임대차계약상 전환임대보증금이 원고에게 실제로 불이익하다고 평가되지도 않는다. 즉, 을 제17호증의 1, 2, 을 제25호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고는 위 임대보증금 납입 당시 피고의 협조로 피고 소유의 이 사건 아파트를 담보로 대한주택 - 12 - 공사에서 대출이율 1%로 하여 50,000,000원을, 농협에서 대출이율을 5.39%로 하여 70,000,000원을 각 대출받은 사실이 인정된다. 이러한 사실관계를 전제로 전환임대보증 금과 표준임대보증금의 차액(107,851,000원 = 242,666,1000원 - 134,814,500원)에 대하 여 각기 대출이율과 전환이율(예금이율)을 적용하여 이 사건 임대차기간 동안(2년)의 각 이자를 계산하면, ① 전환이율(예금이율)에 따른 이자(3.45%, 임대기간 2년)는 7,441,719원(= 107,851,000원 × 0.0345 × 2년)이고, ② 대출이율에 따른 이자(5.39% 또는 1%, 임대기간 2년)는 7,236,337원[= (50,000,000원 × 0.01 × 2년) + ( 57,851,000 × 0.0539 × 2년)]이 된다. 위와 같이 임대차기간(2년) 동안 전환임대보증금과 표준임 대보증금의 차액에 대한 대출이율과 전환이율에 따른 각 이자를 고려해 볼 때 원고에 게는 약 205,382원(= 7,441,719원 - 7,236,337원)의 이자절감효과가 발생하여 오히려 원고가 더 유리한 지위에 있게 된다. 따라서 통상적으로 대출이율이 전환이율보다 높 다거나 전환임대보증금이 표준임대보증금보다 높다는 점만으로 이 사건 계약조항이 신 의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항에 해당한다고 볼 수 없다. 그리고 표준임대보증금, 전환임대보증금과 그 상호전환관계가 관련 법령에 명시되어 공표됨으로써 그 적용을 받는 수범자들은 그 내용을 잘 알고 있다고 의제되므로, 앞서 본 여러 사정에 비추어 보면 피고가 입주자 모집공고 중 ‘보증금타입’란에 ‘전환’이라고 기재하고 관련 법령을 기준으로 공급된다고 표시한 사실만으로 이를 신의칙에 반한다 고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다. (3) 약관의 명시․설명의무 위반 여부 나아가 피고에게 이 사건 계약조항에 관한 명시․설명의무가 있는지 여부에 관하 - 13 - 여 보건대, 구 약관법 제3조 제2항, 제3항이 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고, 이에 위반하여 계약을 체결한 때에 는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 규정하고 있다. 위와 같이 사업자 에게 약관에 정하여져 있는 중요한 내용에 관하여 설명을 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여 진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이 도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하 거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대해서까지 사업자에게 설명 의무가 있다고는 할 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결, 2004. 4. 27. 선고 2003다7302 판결 등 참조). 이를 전제로 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3, 10, 11호증, 을 제2, 6, 7, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 임대사업자인 피고는 위와 같은 임대주택법 등의 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 아니하였고, 임대보증금 및 임대료가 부동문 자로 작성된 계약서만을 제시한 사실, 임대료 중 일부를 임대보증금으로 전환하는 것 및 그에 관한 동의권에 관하여 입주자 모집공고 중 ‘보증금타입’란에 ‘전환’이라고만 기 재하고 관련 법령의 기준으로 공급된다고 표시한 사실이 인정되고, 달리 반증이 없다. 그러나, 을 제6, 7호증, 을 제10호증의 1, 2, 을 제11호증의 1 내지 7, 을 제19호증의 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 계약조항은 주택공급에 관한 규 칙 제8조에 의거 성남시 주택과로부터 2006. 3. 28.자로 모집공고승인을 받은 사실, 이 사건 임대차계약의 청약 당시는 전국적인 아파트 가격 폭등 상황 하에서 ○○가 가지 - 14 - 는 주거지로서의 매력과 시세차익에 대한 기대 등으로 거의 전 국민 모두가 ○○ 청약 에 관심을 기울이고 있었던 와중에, 피고가 이 사건 계약조항을 앞서 본 입주자 모집 공고에 포함시킨 사실, 이에 따라 언론매체나 부동산 전문가들이 판교 공공임대주택의 분양가가 높아 무주택 서민이라도 자금력이 부족하면 임대아파트를 분양받기가 쉽지 않아 ‘무늬만 서민용’ 임대아파트가 될 듯하다는 의견을 제시하였고 그 내용이 연일 보 도된 사실이 인정된다. 그렇다면, 이 사건 계약조항은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설 명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 다른 법률의 규정에 의하여 행정관청 의 인가를 받은 약관으로서 그 상세한 내용은 법령에 의하여 이미 정해져 있었으므로, 피고로서는 원고에게 명시․설명하지 않았다 하더라도 이를 이 사건 임대차 계약의 내 용으로 주장할 수 있다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 다. 소극적 기망행위에 기한 취소 주장 원고는, 관련 법령이 표준임대보증금을 원칙으로 하고 있는 이상 임대보증금과 임 대료 만큼은 법령의 직접적 제한이 따라야 하고, 임차인의 동의가 있는 경우에 한해 전환이 허용되어야 하는데도, 피고가 입주자 모집공고문에 전환으로 증액된 임대보증 금 및 ‘전환’이라는 단 두글자만 기재한 채 표준임대보증금과 전환임대보증금의 차이를 고지하지 않았고, 이 사건 임대차계약은 피고의 이러한 소극적 기망에 의하여 임차인 의 선택권을 박탈한 채 체결된 것이므로 이 사건 임대차계약 중 표준임대보증금을 초 과한 부분을 기망을 이유로 취소한다고 주장한다. 생각컨대, 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의 - 15 - 무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로 서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방 이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005도8645 판결 참조). 임대주택법의 이 사건 관련 규정은 임대주택사업자에게 표준임대보증금과 전환된 임 대보증금 사이의 선택권한을 일응 부여하되, 다만 임차인이 상호전환에 동의하지 않은 경우에는 같은 법 시행령 제12조 제1항에 의하여 표준임대보증금에 따라 임대차계약을 체결할 의무를 부여한 것으로 해석된다. 그러나, 이 사건의 경우 앞서 본 바와 같이 임 대보증금과 임대료를 상호 전환했더라도 임차인인 원고에게는 큰 불이익이 없었던 점 을 고려하면, 임대사업자인 피고가 임차인인 원고에게 임대보증금의 전환에 관하여 상 세한 설명을 하였다고 하여 원고가 이 사건 임대차계약의 체결을 거절하였을 가능성은 높지 않다고 보인다. 나아가 을 제8호증의 기재에 의하면, 원고 등 임차인들이 2007. 2. 14. 성남시로부터 민원회신을 통해 주택가격(건설원가)과 이 사건 아파트의 임대보 증금(주택가격의 90%)이 표준임대보증금에서 전환된 금액임을 확인한 후에도 중도금 등을 납부한 사실이 인정되는바, 이 점에서도 원고가 실제로 전환임대보증금을 용인하 는 전제 아래 별다른 이의 없이 사건 임대차계약을 체결하고 유지한 것으로 볼 여지가 있다. 그리고 앞서 본 바와 같이 표준임대보증금, 전환임대보증금과 그 상호전환관계가 관련 법령에 명시되어 공표됨으로써 공공건설임대주택의 거래상 공통된 것이 되었고, 피고가 입주자 모집공고 중 ‘보증금타입’란에 ‘전환’이라고 기재하고 관련 법령을 기준 - 16 - 으로 공급된다고 표시한 이상 위 상호전환은 별도의 설명이 없어도 원고가 충분히 숙 지하였어야 할 사항일 뿐 아니라, 언론매체를 통하여도 널리 알려져 있었다. 따라서 가 사 피고의 기망행위가 인정된다 하더라도, 원고의 계약체결 의사결정과의 사이에 인과 관계가 있다고 할 수 없다. 그리고 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 입주자모집 공고에 표준임대보증금 및 표준임대료를 명시하지 아니하였더라도, 전환된 임대보증금 및 임대료를 알리고, 보증 금 타입란에 ‘전환’이라고 기재하는 한편, 관련 법령을 기준으로 공급된다고 명시한 이 상, 원고가 관련 법령을 확인하기만 하였더라면 임대보증금의 전환관계를 파악할 수 있었을 것이므로, 위 표시방식을 들어 피고에게 기망의 의사가 있었다고 판단하기도 어렵다. 따라서 원고의 위 주장도 받아들이지 아니한다. 라. 동기의 착오로 인한 취소 주장 원고는, 무주택자로서 부동문자로 인쇄된 임대보증금이 법령에 의해 정당한 표준 임대보증금인 것으로 오인하고 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 이는 피고에 의하 여 유발된 동기의 착오로서 법률행위 내용의 중요한 부분에 대한 착오에 해당하고, 또 피고가 이를 알고 있어서 표시된 것이며, 더구나 원고에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 없어 취소할 수 있으므로, 이 사건 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과한 부분을 착오를 이유로 취소한다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건의 경우 임대보증금과 임대료를 상호 전환했더라 도 임차인인 원고에게는 큰 불이익이 없었던 이상 이는 법률행위의 중요 부분에 대한 착오에 해당하지 아니한다. 나아가 위 다.항에서 본 사정에 비추어, 설사 피고가 이 사 - 17 - 건 임대보증금이 법령에 의해 산정된 표준임대보증금인 것으로 오인하였다 할지라도 그 전환된 이 사건 임대보증금을 용인하는 전제 아래 이 사건 임대차계약을 체결하고, 이를 유지한 것으로 볼 여지가 있는 이상 피고가 한 임대차계약체결의 의사표시와의 사이에 인과관계가 있다고 할 수도 없다. 따라서 원고의 위 주장도 받아들이지 아니한다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 장석조 _________________________ 판사 김래니 _________________________ 판사 박진환 _________________________ - 18 - 관련 법령 1. 구 주택법(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것) 제16조 (사업계획의 승인) ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통 령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인 신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통 령령이 정하는 서류를 첨부하여 시 · 도지사(국가 · 대한주택공사 및 한국토지공 사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이 하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다 만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택 건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략) 2. 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로 써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 - 19 - 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규 정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통 부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 제5조 (임대주택의 건설재원) ① 건설교통부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금 중 대통령령이 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 임대주택의 건설에 사용되는 국민주택기금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 장기저리로 융자하여야 한다. ③ 정부는 매년 예산의 범위 안에서 임대주택의 건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하여야 한다. 제6조 (임대사업자의 등록) ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장 · 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장 · 군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미 한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 - 20 - 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조의2 (임대주택조합의 설립 등) ① 다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 임대주택조합(이하 ‘ 조합’이라 한다)을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장 · 군수 · 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 인가를 받는 조합의 설립방법 · 절차, 조합 구성원의 자격 기준, 조합의 운영 및 관리에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조의3 (조합에 대한 감독) ① 건설교통부장관 또는 시장 · 군수 · 구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등 을 이용하여 조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다. ② 시장 · 군수 · 구청장은 조합 또는 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명 령이나 처분을 위반한 때에는 조합의 설립인가를 취소할 수 있다. ③ 조합은 대통령령이 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관 할 시장 · 군수 · 구청장에게 보고하고 당해 조합의 구성원이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 제7조 (택지의 우선공급) ① 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관관리기본법 제2조의 규정에 의한 정부투자 기관(이하 ‘정부투자기관’이라 한다)은 그가 소유한 택지 또는 개발한 택지를 매 각하는 경우에는 주택법 제25조제1항의 규정에 불구하고 건설임대주택을 건설하고 - 21 - 자 하는 임대사업자(이하 ‘건설임대사업자’라 한다)에게 우선적으로 매각할 수 있다. ② 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 한국토지공사는 그가 개발한 택지중 대통령령이 정하는 일정비율 이상을 임대주택건설용지로 사용하거나 건설임대사 업자에게 공급하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 택지를 매수하거나 공급받은 자는 택지를 취득한 날부터 2년 이내에 임대주택을 건설하여야 한다. 제9조 (분양되지 아니한 주택의 우선공급) 주택법 제38조의 규정에 의하여 주택을 공급하는 사업주체는 분양(임대를 포함한 다)되지 아니한 주택이 있는 경우에는 이를 임대사업자에게 우선 공급할 수 있다. 제10조의2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 관한 특례) ① 임대사업자가 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 대통령령이 정하는 호수 이상 건설하기 위하여 사업대상토지면적의 10분의 9 이상을 매입한 경우(토지소 유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함한다)로서 잔여토지를 취득하지 않으면 당해 사업의 시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에는 특별시장·광역시 장 또는 도지사에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 제5호의 규정에 의한 지정을 요청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 지정을 받은 임대사업자가 주택법 제16조의 규정에 의하 여 사업계획승인을 얻은 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조 제1항의 규정에 의한 사업인정을 받은 것으로 본다. 다만, 재결신청 은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제23조 제1항 및 동법 제28조 제1항의 규정에 불구하고 사업계획승인을 얻은 주택건설사업기간 내에 할 수 - 22 - 있다. 제11조 (임대사업자의 등록말소) ① 시장 · 군수 또는 구청장은 임대사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 등 록을 말소할 수 있다. 1. 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 때 2. 제6조 제2항의 등록기준에 미달한 때 3. 제12조의 매각제한을 위반한 때 4. 제14조의 임대조건을 위반한 때 5. 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때 ② 시장 · 군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 등록을 말소한 때에는 당해 임대사업자의 명칭, 말소사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 임대사업자의 등록이 말소된 경우에도 말소당시 이미 체 결된 임대차계약의 기간이 만료될 때까지는 당해 임대사업자 및 임차인에 대하여 는 이 법을 적용한다. 제12조 (임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다)이 경과되지 아니 하면 이를 매각할 수 없다. 1. 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자 - 23 - 금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 3. 제1호 및 제2호 외의 건설임대주택 중 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고 시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임 대개시일부터 10년 4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간 ② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매 각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다. ③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제14조 (건설임대주택의 임대조건 등) ① 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. ② 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」이 정한 범위 내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다. 제16조 (임대조건의 신고) ① 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받 은 임대주택 중 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하고자 하는 경우에는 임 대차 계약기간 · 임대보증금 · 임대료 등 대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항을 시장 · 군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. - 24 - ② 시장 · 군수 또는 구청장은 제1항의 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하 여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그 내용의 조정을 권고할 수 있다. 제18조 (표준임대차계약서등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표 준임대차계약서를 사용하여야 한다. ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 임대보증금 2. 임대료 3. 임대차계약기간 4. 임대사업자 및 임차인의 권리 · 의무에 관한 사항 5. 임대주택의 수선 · 유지 및 보수에 관한 사항 6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항 ③ 임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용하여 체결 된 임대차계약을 준수하여야 한다. ④ 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료 후 임대주 택을 당해 임차인에게 분양전환할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1 항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 2년 이내로 할 수 있다. 제19조 (감독) 건설교통부장관과 시장 · 군수 또는 구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또 는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 시정명령등 필요한 조치를 - 25 - 할 수 있다. 제23조 (벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제6조의3 제3항의 규정에 의한 회계감사를 받지 아니한 자 2. 제12조의2의 의무를 이행하지 아니한 자 3. 제14조의 규정에 의한 임대조건 등에 위반하여 주택을 임대한 자 4. 제16조 제1항의 규정에 의한 임대조건의 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 자 5. 제17조의 규정에 위반하여 임대주택을 관리한 자 제25조 (과태료) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다. 1. 제18조의 규정에 위반한 임대사업자 2. 제19조의 규정에 의한 건설교통부장관과 시장 · 군수 또는 구청장의 조치를 위 반한 자 ② 제1항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이나 시장 · 군수 또는 구청장이 부과 · 징수한다. ③ 제2항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날 부터 30일 이내에 건설교통부장관이나 시장 · 군수 또는 구청장에게 이의를 제기 할 수 있다. ④ 제2항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제3항의 규정에 의하여 이의를 제 기한 경우에는 건설교통부장관이나 시장 · 군수 또는 구청장은 지체없이 관할법 원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 - 26 - 의한 과태료의 재판을 한다. ⑤ 제3항의 규정에 의한 기간내에 이의를 제기하지 아니하고, 과태료를 납부하지 아 니한 경우에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다. 3. 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 19975호로 개정되기 전의 것) 제2조 (건설임대주택의 종류) 「임대주택법」(이하 ‘법’이라 한다) 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 공공건설임대주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 주택 다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)에「주택법」제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설·임대하는 주택 제9조 (임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제12조 제1항 제4호에서 ‘대통령령이 정하는 기간’이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임 대개시일부터 5년 2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 ② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다 음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우 - 27 - 가. 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가 나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 또는 구청장의 허가 3. 법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임 대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자 가 시장 · 군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조제1항 또는 제2항에 해당하 는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다. ④ 임대사업자는 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양 전환하여야 한다. ⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규 정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령 으로 정한다. 1. 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건 설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 2. 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건 설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택 - 28 - 3. 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱 미터를 초과하는 주택 ⑥ 제2항 제2호의 규정에 의한 허가 및 동항 제3호의 규정에 의한 신고에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. 제12조 (건설임대주택의 임대보증금 및 임대료) ① 공공건설임대주택 중「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고 시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. ② 건설교통부장관은 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어서는 임대주택 과 그 부대시설에 대한 건설원가, 재정 및 국민주택기금 지원비율, 당해 임대주 택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준, 임대보증금 보증수수료(임차인 부담 분에 한한다), 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 융자금에 대한 지급이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 건설교통부령이 정하는 산정기준에 의하여 산출한 가격을 말한다. ③ 제1항의 공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은 다음 각 호의 구분에 따 라 정하는 금액을 초과할 수 없다. 1. 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 임대주택은 당해 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가(제2항 후단의 규정에 의한 건설원가 를 말한다)에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액(이하 ‘임대보증금 상한선’이라 한다) 2. 제1호 외의 임대사업자가 건설한 임대주택은 다음 각목의 금액. 이 경우 공공 - 29 - 택지 외의 지역에서 건설한 임대주택은 국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시에「주택법」제62조의 규정에 의한 기금수탁자와 약정한 임대보증금액을 초과할 수 없다. 가. 수도권(서울특별시 · 경기도 및 인천광역시를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 지역에서는 임대보증금 상한선의 90퍼센트에 해당하는 금액 제14조 (임대조건의 신고) ① 법 제16조 제1항에서 ‘대통령령이 정하는 임대주택’이라 함은 제2조 제1호 가 목 내지 다목의 규정에 의한 공공건설임대주택을 말하며, ‘대통령령이 정하는 임 대조건에 관한 사항’이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 임대차 계약기간 2. 임대보증금 3. 임대료 4. 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환시기 및 가격의 산정기준 ② 법 제16조 제2항에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각 호의 경우를 말 한다. 1. 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 2. 신고내용이 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우 4. 구 ‘임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시’(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제 2004-70호로 전문 개정된 것) 제2조 (표준임대보증금) - 30 - 표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가 (이하 ‘건설원가’라 한다)에서 국민주택기금융자금(이하 ‘기금’이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다. 제3조 (표준임대료) 표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에 한한다), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 ‘자기자금이 자’라 한다)을 합한 금액으로 한다. 제4조 (임대보증금과 임대료의 상호전환) 가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환 이 가능하며, 이 경우 전환액에 대한 금리는 전환 당시 정기예금이율을 적용한다. 나. 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가 에서 기금을 차감한 금액을 초과할수 없다. 5. 구 ‘약관의 규제에 관한 법률’(2006. 9. 27 법률 제7988호로 개정되기 전의 것) 제2조 (정의) ① 이 법에서 "약관"이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일 방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 제3조 (약관의 명시·설명의무) ① 사업자는 계약체결에 있어서 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반 적으로 예상되는 방법으로 명시하고, 고객이 요구할 때에는 당해 약관의 사본을 - 31 - 고객에게 교부하여 이를 알 수 있도록 하여야 한다. 다만, 다른 법률의 규정에 의하여 행정관청의 인가를 받은 약관으로서 거래의 신속을 위하여 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 약관에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명 하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 사업자가 제1항 및 제2항의 규정에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다. 제6조 (일반원칙) ① 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다. ② 약관에 다음 각호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항 은 공정을 잃은 것으로 추정된다. 1. 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항 2. 고객이 계약의 거래형태등 제반사정에 비추어 예상하기 어려운 조항 3. 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항 6. 구 ‘주택공급에 관한 규칙’(2005. 7. 1. 건설교통부령 제445호로 개정되기 전의 것) 제8조 (입주자의 모집절차) ① 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 다음 각호 의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 하며, 국가 · 지방자치단체 · 대한주택 - 32 - 공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자모집내용을 전산관리지정기관에 통보하여 야 한다. 1. 입주자모집공고안 2. 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행된 것을 말한다) 3. 제7조의 규정에 의한 보증서·공증서·건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자에 한한다) ② 시장 등은 제1항 후단의 규정에 의하여 사업주체로부터 입주자모집공고안의 승인 신청이 있는 경우에는 승인신청일부터 5일이내에 승인여부를 결정하여야 하며, 입주 자모집공고안을 승인한 때에는 그 승인내용을 전산관리지정기관, 국민주택기금수탁 자(법 제62조 제2항의 규정에 의하여 국민주택기금의 운용 · 관리에 관한 사무를 위 탁받은 기금수탁자를 말한다) 및 대한주택보증주식회사(대한주택보증주식회사의 분 양보증을 받은 경우에 한한다)에 통보하여야 한다. ③ 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자모집공고를 당해주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 당해주택건설지역 거주자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시․공고하여야 한다. 다만, 청약예금제도실시지역중 수도권 및 광역시에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및 과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호 의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장 등은 사업주체로 하여금 다음 각호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 기타 필요 - 33 - 한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청 자에게 교부하게 할 수 있다. 1. 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호 1의2. 감리회사명 및 감리금액 2. 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법 별로 세대수를 구분하여야 한다) 3. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 4. 주택의 공급신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소 5. 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금 · 계약금 · 중도금등의 납부시기 및 납 부방법 6. 대한주택보증주식회사의 분양보증 또는 임대보증금에 대한 보증을 받은 경우에는 그 내용 7. 입주자에 대한 융자지원내용 8. 일정기간이 경과한 후 분양전환되는 임대주택인 경우에는 그 분양전환시기와 분 양예정가격의 산출기준등 분양전환조건에 관한 사항 9. 부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수) 10. 입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법 11. 당첨자의 발표일시 · 장소 및 방법 12. 이중당첨자 및 부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항 13. 입주자의 계약일 · 계약장소등의 계약사항 14. 입주예정일 - 34 - 14의2. 법 제24조제2항의 규정에 의하여 감리대상에서 제외되는 도배 · 조경 · 도장 기타 경미한 공사에 대한 입주자의 사전점검방법 15. 기타 시장 등이 필요하다고 인정하는 사항 ⑤ 제4항 제3호의 규정에 의하여 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 한다. 이 경우 공급면적은 전용면적 과 계단 · 복도 · 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(이하 "주거공용면적" 이라 한다) 이하로 표시하고 주거공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다. ⑥ 사업주체는 입주자 모집시 가구제품 및 가전제품 등 입주자가 개별적으로 구입하 여 설치가 가능한 제품에 대하여는 입주자가 설치여부를 선택할 수 있도록 하여야 한다. 이 경우 시장등은 입주자 모집 승인시에 이를 확인하여야 한다. ⑦ 사업주체가 국민주택을 공급하는 경우에는 입주자모집공고에 당해주택이 정부가 무주택국민을 위하여 저리의 자금을 지원한 주택임을 명시하여야 한다. ⑧ 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 건설하는 견본주택은 그 배치· 구조 및 유 지관리 등에 있어 건설교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합하여야 한다. 끝.