소액보증금의 보호 [주임법 제8조, 상임법 제14조]

[청산]

글쓴이 : 법학전문작가 박창희

소액임차인의 최우선변제권

주택임대차보호법 제8조 및 상가건물임대차보호법 제14조에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다.

  보호요건

  1. 건물의 전부 또는 일부를 임차한 자로서 법률이 인정하는 보증금 범위 내의 소액임차인일 것

  2. 법률이 정하는 대항요건을 구비할 것

  3. 임차건물이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것

  4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

  소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하여는 반드시 배당요구를 하여야 하는지?

1. 갑설(불필요설)
이 법은 사회보장적 견지에서 소액임차권자를 특별히 보호하자는 취지이므로 배당요구가 없더라도 임대차조사 결과 기타 어떠한 방식에 의하든 경매절차에서 소액임차권의 존재가 밝혀지면 그 보증금 해당금액을 우선 배당하여야 한다.
2. 을설(필요설)
임대차조사만으로 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고, 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없고, 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며, 대항력 있는 소액임차권자는 임대차가 종료한 경우 보증금의 우선변제청구를 할 수도 있고 양수인에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다.
3. 결론
을설이 타당하다.
/ 출처 : 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 재판예규제866-41호 2002.06.26 개정

법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
[전문개정 2008.3.21]

시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시: 3천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30>]

시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시: 9천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 4천500만원

[전문개정 2008.8.21]

[제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013.12.30>]

※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 (주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.

 과밀억제권역(수도권정비계획법 시행령 별표 1)
서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동/블로동/마전동/당하동/원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지는 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외한다) 

▣ 2010. 7. 26. ~ 현재
※ 2010. 7. 26.부터 환산보증금이 지역 구분을 통하여 구체적 타당성을 높이는 방향으로 그 적용 범위가 조정되었다. 이는 중소기업청이 상가 임대차 실태를 조사한 자료를 바탕으로 하여, 종전에는 ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 웃도는 안산시·용인시·김포시·광주시 및 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 한 것이다.
그리고 2008년 8월 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율과 시행령 제정안 입안 당시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율을 고려했고, 부동산과 금융 시장에 대한 파급력을 고려하여 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 조정하였다.
따라서, 인천은 3지역으로 구분된다.
① 수도권 과밀억제권역인 대부분의 인천 지역
② 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·당길동·당하동·원당동·인천경제자유구역·남동공단·국가산업단지)
③ 인천광역시 군 지역(강화군·옹진군) 
  

2010. 7. 26.부터 2013. 12. 31.까지	서울특별시	7,500만원	2,500만원
	과밀억제권역	6,500만원	2,200만원
	광역시, 안산시, 김폭시, 용인시, 광주시	5,500만원	1,900만원
	기타 지역	4,000만원	1,400만원

 2014. 1. 1. 시행

「주택임대차보호법 시행령」일부개정안은 우선변제를 받을 임차인의 범위를 서울의 경우 현행 7,500만원에서 9,500만원으로 확대하는 등 보호범위를 대폭 넓힌다.

※ 서울의 경우, 현재 보증금 7,500만원 이하인 임차인이 경매절차에서 최우선변제받을 수 있는 금액이 2,500만원이나, 개정안에 의하면 보호대상 임차인이 보증금 9,500만원까지, 우선변제 대상 보증금도 3,200만원으로 확대되고, 아파트는 약 17.5%, 비아파트는 약 73.62% 보호. 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가구가 추가로 보호될 수 있을 것으로 기대된다.

2014. 1. 1. 부터	서울특별시	9,500만원	3,200만원
	수도권과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시, 안산시, 김폭시, 용인시, 광주시	6,000만원	2,000만원
	기타 지역	4,500만원	1,500만원

상임법 제14조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2009.1.30]

시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
1. 서울특별시 : 5천만원 (2010. 7. 25.까지는 4천500만원)
2. 「수도권정비계획법」 에 의한 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 4천500만원 (2010. 7. 25.까지는 3천900만원)
3. 광역시(「수도권정비계획법」 에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
시행령 제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
1. 서울특별시 : 1천500만원 (2010. 7. 25.까지는 1천350만원)
2. 「수도권정비계획법」에 의한 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천350만원 (2010. 7. 25.까지는 1천170만원)
3. 광역시(수도권정비계획법」에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 (주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.

1. 보호범위내의 임대차보증금 일 것

소액임차권자에 해당하지 아니한 자라 하더라도 후에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우에는 그 계약내용이 탈법적인 의사없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액임차권자로 보호하여 주어야 한다(광주지방법원 1987. 8.19. 선고 86가단4111 판결).

(1) 주택

불법 구조변경으로 만들어진 원룸(등기부상 4개의 전유부분 → 20개 원룸)은 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되지 않는다(서울고등법원 2012나34865 판결). 주택임대차보호법 제3조1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙이다. 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소를 가진 자로 등록돼 있는지를 인식할 수 없다. 따라서 위와 같은 건물의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

집합건물인 이 사건 건물의 7층에는 등기부상 701호, 702호, 703호, 704호의 전유부분이 존재하는데, 소유자는 7층 전체를 20개의 원룸으로 구조변경하여 임대하였고, 임차인들은 등기부상 호수와는 관계 없이 구조변경된 현황에 따라 701호 내지 720호로 전입신고를 한 경우 임차인들이 한 주민등록상의 호수는 이 사건 부동산의 등기부등본에 기재된 호수와 달라 이 사건 부동산의 등기부를 기초로 하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 임차인들의 주민등록에 의하여 독립하여 한 개의 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 없다고 할 것이므로, 위 주민등록은 원고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(서울고등법원 2012. 9. 20. 선고 2012나34865 판결).

※ 이 사안은 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다37390 판결의 사안과는 달리 한개 층에 수 개의 전유부분이 존재하는 경우라서 비록 이 사건 건물 7층에는 701호, 702호, 703호, 704호 외에 다른 전유부분이 없고, 경매신청채권자도 이러한 사정을 알고 있었다고 하더라도 위 주민등록을 유효한 임대차의 공시방법이라고 볼 수 없다.

(2) 상가

▶ 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결).

2. 대항력을 갖출 것

(1) 민사집행법에 의한 경매 : 경매신청의 등기 전까지

담보물권자의 최소한도의 이익보장과 공시의 원칙을 통한 가장임차인의 방지라는 측면에서 소액임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는 경매신청의 등기 전까지 대항요건(점유+전입신고)을 갖추어야 한다. 주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은, 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 주택을 임차한 가장임차인과 경매의 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적 고려 때문이다.

 가장임차인

▶ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

▶ 소액임차인으로 우선배당을 받기 위하여 형식적으로 전입신고한 경우에는 우선변제권을 인정하지 않는다(청주지방법원 2011가합3630 판결).

(2) 국세징수법에 의한 공매

     가. 국세징수법에 의한 공매절차에서도 경매절차의 경우를 준용하여 소액임차인은 체납처분에 의한 압류등기 전까지 대항요건을 갖추어야 한다고 해석된다.

     나. 울산지방법원 2012나1948 판결

- 민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 비록 유사한 측면이 있다고 하더라도 엄연히 법률상 별개의 절차이고 공매절차에는 ‘경매신청의 등기’라는 절차나 용어가 전혀 없다.

- 경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고, 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다.

- 명시적인 규정이 없는데도 주택임대차보호법 제8조 제1항의 ‘경매신청의 등기’에 ‘체납처분에 의한 압류 등기’도 포함된다고 해석하는 것은 임차인에게 예상하지 못한 손해를 입힐 우려가 커 부당하다.

3. 최우선변제권과 대항력의 관계

(1) 임차인 = 최우선변제권 + 우선변제권

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1987. 2.10. 자 86다카2076 결정).

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(대법원 1993.12.24. 선고 93다39676 판결).

주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다(대법원 1993.12.24. 선고 93다39676 판결).

  이해관계인으로 권리신고를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지?

1. 갑설(적극설)
소액임차권자로서의 권리신고가 있으면 우선변제의 권리가 있음이 명백히 되므로 그로써 배당요구가 있은 것으로 볼 것이고 따로이 배당요구를 할 필요가 없다.
2. 을설(소극설)
권리신고가 있더라도 다시 배당요구를 하여야 한다.
3. 결론
을설이 타당하다.
/ 출처 : 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 재판예규제866-41호 2002.06.26 개정

(2) 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우

배당요구를 하지 않은 소액임차인은 임차인은 우선변제를 받을 수 없다. 소액임차인이라도 배당요구종기일까지 경매법원에 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있다. 따라서 매수인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 한다. 다만, 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 대항력(입주 + 전입신고)을 갖춘 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다.

주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서 위 보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의 경락인에 대하여 그의 위 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다(대법원 1988. 4.12. 자 87다카844 결정).

주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생하고 이 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한 경락의 경우도 포함되는 것이므로, 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수는 없다(대법원 1992. 7.14. 선고 92다12827 판결).

  소액임차인에게 배당액 교부 방법
    - 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 재판예규제866-41호 2002.06.26 개정-

1. 갑설(공탁설)
임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 정지조건부 채권에 대한 배당액 교부 방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하도록 한다(임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론임).
2. 을설(즉시교부설)
갑설에 의하면 임차인이 사실상 선이행을 강요당하는 결과가 되므로 배당액은 즉시 임차인에게 지급하고 다만 경락인에게 바로 인도명령을 발부하여 주는 방법에 의하여 동시이행관계와의 조화를 꾀한다(따라서 압류전에 점유를 취득한 임차인에 대하여도 널리 인도명령을 인정하여야 한다).
3. 결론
갑설이 타당하다.

■ 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 사기죄가 성립하는지 여부

임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 실제의 임차인이 전세계약서상의 임차인 명의를 처의 명의로 변경하지 아니하였다 하더라도 소액임대차보증금에 대한 우선변제권 행사로서 배당금을 수령할 권리가 있다 할 것이어서, 경매법원이 실제의 임차인을 처로 오인하여 배당결정을 하였더라도 이로써 재물의 편취라는 결과의 발생은 불가능하다 할 것이고, 이러한 임차인의 행위를 객관적으로 결과발생의 가능성이 있는 행위라고 볼 수도 없으므로 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고하여야 한다(대법원 2002.02.08. 선고 2001도6669 판결).

/ 법학전문작가 박창희