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서 울 행 정 법 원 제 1 2 부 판 결 사 건 2009구합44447 조합설립무효
원 고 1. 000
2. 000
피 고 노원구청장
피고보조참가인 000구역주택재개발정비사업조합
변 론 종 결 2010. 4. 22.
판 결 선 고 2010. 5. 20.
주 문
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2009. 6. 5. 에 대하여 000구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회에 대하여 한 주택재개발정비사업조합설립인가처분은 무효임을 확인한다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 서울특별시장은 2006. 10. 19. 서울특별시 고시 제2006-357호로 서울 노원구 00동 일대 643,608㎡를 재정비촉진지구로 지정‧고시하였고, 2007. 10. 12. 00재정비촉진구역 재정비촉진계획(이하 ‘이 사건 기본계획’이라고 한다)을 수립하여 공고하였다. 서울특별시장은 2008. 9. 11. 서울특별시 고시 제2008-309호로 서울 노원구 00동 일대647,578㎡(면적 3,970㎡ 증가)를 재정비촉진지구로 변경 지정‧고시하면서 서울 노원구00동 000 일대 68,327㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라고 한다)를 000재정비촉진구역(주택재개발사업)으로 지정‧고시하였다.
나. 참가인의 전신인 000구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회(이하 ‘이 사건추진위원회’라고 한다)는 2008. 11. 10. 피고에게 조합설립추진위원회 설립승인재신청(이하 ‘이 사건 재신청’이라고 한다)을 하여 2008. 11. 21. 설립승인(이하 ‘이 사건 설립승인’이라고 한다)을 받았다.
다. 이 사건 추진위원회는 2009. 5. 9. 창립총회를 개최하여 조합설립을 결의하면서조합정관(이하 ‘이 사건 조합정관’이라고 한다)도 의결하였다.
라. 이 사건 추진위원회는 이 사건 정비구역 내의 토지 등 소유자로부터 제출받은주택재개발정비사업조합설립동의서(이하 ‘이 사건 동의서’라고 한다)를 첨부하여 조합설립인가신청을 하였다. 피고는 2009. 6. 5. 참가인의 설립을 인가하였다(이하 ‘이 사건처분’이라고 한다).
마. 원고들은 이 사건 정비구역 내 토지 등 소유자들이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을가 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고들의 주장
이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 그 하자가 중대‧명백하여 당연 무효이다.
(1) 이 사건 추진위원회가 이 사건 재신청 당시 제출한 동의서는 정비구역의 지정‧고시가 되기 전에 징구된 것이어서 효력이 없다. 피고는 이를 간과하고 이 사건 설립승인을 하였으므로 이 사건 설립승인은 그 하자가 중대하고 명백하여 무효이다. 따라서 그 설립승인이 무효인 이 사건 추진위원회에 대하여 한 이 사건 처분 역시 그 하자가 중대‧명백하여 무효이다.
(2) 비용의 분담에 관한 사항은 재개발의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준이 구체적으로 정하여져야 하는데 이 사건 동의서는 지나치게 추상적이어서 그 효력을 인정할 수 없다.
(3) 이 사건 동의서는 도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 ‘도시정비법 시행령’이라고 한다) 제26조 제2항 제5호에서 첨부하도록 규정한 조합정관이 첨부되어 있지 않았으므로 그 효력이 없다.
(4) 이 사건 처분 당시 시행되던 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 등 관계법령은 정관을 의결하기 위한 창립총회의 의결정족수에 관하여 특별히 정하고 있지 않지만 조합설립에 대하여 ‘토지 등 소유자의 4분의 3 이상’의 동의가 필요한 것처럼 이 사건 조합정관의 확정에도 가중된 결의요건으로서 조합원의 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 한다. 그러나, 이 사건 추진위원회는 창립총회에서 조합원 과반수 출석에 출석 조합원 과반수의 찬성만으로 이 사건 조합정관을 의결하였으므로, 이 사건 조합정관은 효력이 없다.
이와 같이 이 사건 조합정관의 효력이 없는 상태에서 행해진 이 사건 처분 역시 무효이다.
나. 관계 규정
별지 기재와 같다.
다. 판단
(1) 첫째 주장에 대하여
(가) 갑 1호증, 을가 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 ‘00재정비촉진지구 내 추진위원회 승인을 위한 동의서 처리기준’을 마련하여 이 사건 재신청 당시 제출된 동의서를 검토하여 이 사건 기본계획 공고일인 2007. 10. 12. 이전에징구된 동의서의 효력을 인정하지 않았던 사실을 인정할 수 있다.
(나) 또한 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 정비구역으로 지정할 예정인 구역의개략적인 범위를 포함한 기본계획의 수립 및 공고가 먼저 이루어진 경우에는 정비구역의 지정 및 고시 전이라도 ‘토지 등 소유자’의 범위를 확정할 수 있어 추진위원회의 설립승인과 관련하여 받은 동의서가 유효하고, 나아가 그 추진위원회에 대한 설립승인도 유효하며, 조합의 설립인가 역시 유효하다고 할 것이다.
① 이 사건 설립승인 당시 시행되던 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제13조는 시장․군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하고(제1항), 제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 2분의1 이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장․군수의 승인을 얻어야 한다
(제2항)고 규정하고 있을 뿐, 추진위원회의 설립시기에 대하여는 명문의 규정을 두고있지 않았다.
② 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제3조, 구 도시정비법 제4조는 특별시장, 광역시장 또는 시장이 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위를 포함한 도시․주거환경정비기본계획을 수립하면 시장․군수는 그 기본계획에 적합한 범위 안에서 정비구역 및 면적이 포함된 정비계획을 수립하도록 규정하고 있는데, 실제로 이 사건의 경우 이 사건 기본계획에서 재정비촉진지구의 면적이 일부 증가되었을 뿐 이 사건 정비구역의 토지의 위치나 면적 등에 있어서는 거의 변동이 없는것으로 보인다.
③ 건설교통부 장관이 정한 ‘정비사업조합설립추진위원회 업무처리기준(2003. 11.28.자 고시)’에는 ‘기본계획이 수립되지 아니하거나 수립대상이 아닌 경우’는 정비구역지정 후, ‘기본계획이 수립되어 있는 경우’는 그 기본계획에 반영된 후 추진위원회에대한 승인이 가능하도록 규정되어 있었다.
④ 이 사건 설립승인 당시 시행되던 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2009. 7. 30. 서울특별시 조례 제4824호로 개정되기 전의 것) 제6조는 ‘정비구역지정의 입안을 위한 주민제안’이라는 제목 하에 제1항에서 “단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한경우에는 토지 등 소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안할 수 있다.“라고 규정하고 있는데, 이는 정비구역 지정 전에도 토지 등 소유자의 개념이 상정 가능함을전제로 한 것으로 보인다.
⑤ 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적인 범위를 포함한 기본계획의 수립 및고시가 있는 경우에도 그 이후 정비구역이 지정될 때까지 추진위원회의 구성을 허용하지 않는다면, 정비계획의 수립이나 정비구역의 지정업무를 원활하게 추진하기 어렵고 초기 사업비를 관리하며 사업을 추진할 주체가 없어 사실상 사업추진이 어렵게 될 가능성이 있으므로, 정비구역 지정 전이라도 추진위원회의 설립을 허용하여 정비계획의 수립에 참여시키는 것이 바람직하다고 보인다.
(다) 그리고 특별히 이 사건 재신청 당시 제출된 동의서 중 이 사건 기본계획 공고일 이전에 징구된 것이 존재한다는 점을 인정할 증거가 없다.
(라) 그렇다면, 이 사건 재신청 당시 제출된 동의서는 모두 이 사건 기본계획 이후에 징구된 동의서이어서 유효하다고 할 것이므로, 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
(2) 둘째 주장에 대하여
(가) 이 사건 동의서 중 비용분담과 관련한 주요 내용은 다음과 같다(갑 3호증 참조).
철 거 비 신 축 비 그 밖의 사업비용 합 계4,134 176,052 45,046 225,232
대지면적(공부상면적) 건축연면적 규모 기타68,327.00㎡ 157,295,29㎡ 803세대
1. 조합설립 및 정비사업 내용
가. 신축건축물의 설계개요
나. 건축물 철거 및 신축비용 개산액 (단위 : 백만원 /부가세 별도)
※ 개략적인 예상 산출액으로 추후 시공사 선정 및 사업시행인가에 따라 변경될 수 있음
다. 나목에 따른 비용의 분담
1) 조합정관에 따라 경비를 부과‧징수하고, 관리처분시 가청산하며, 조합청산시 청산금을 최종 확
정한다.
2) 조합원 소유 자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 그 비율에 따라 비용을 부담한다.
3) 분양대상자별 분담금 추산방법
분양대상자별 분담금 추산액 = 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의토지 및 건축물의 가격 × 비례율*)
*비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총수입 - 총사업비)/종전의 토지 및 건축물의총가액
※ 분양대상자별 분담금 추산액은 건축공사비, 분양가격, 종전자산평가액, 기타 부대비용 등 이 산정되어야 가능하나 현 단계에서는 구체적인 분담금산정이 곤란하여 조합원이 부담하여야 할 분담금은 위와 같은 추산방법을 통해 산정됨.
라. 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항
1) 사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적 + 공용면적)을 기준으로 하고,
대지는 분양받은 주택 등의 면적 비례에 따라 공유지분으로 분양한다.
2) 조합정관에서 정하는 관리처분계획에 관한 기준에 따라 주택을 소유한 조합원의 신축 건축물
에 대한 분양면적 결정은 조합원의 신청규모를 우선적으로 고려하되, 같은 규모에서 경합이
있는 경우에는 종전 토지 및 건축물의 가격이 높은 순서에 따르고, 동‧호수는 전산추첨으로
결정한다.
3) 조합원에게 우선분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 관계법령과 조합정관이 정하는 바에 따라 일반분양한다.
4) 토지는 사업완료 후 지분등기하며 건축물은 입주조합원 각자 보존등기한다.
3. 조합정관 승인
도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 정비사업조합을 설립할 때 그 조합정관을 신의성실의 원칙에 따라 준수하며, 조합정관이 정하는 바에 따라 조합정관이 변경되는 경우 이의 없이 따른다.
*조합정관 간인은 임원 및 감사 날인으로 대체한다.
4. 정비사업 시행계획서
000구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회에서 작성한 정비사업 시행계획서와 같이 주택재개발사업을 한다.
(나) 이 사건 동의서는 도시정비법 시행령 제26조 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법시행규칙(2009. 8. 13. 국토해양부령 제157호로 개정되기 전의 것) 제7조 제3항 별지제4호의2 서식의 주택재개발정비사업조합설립동의서(이하 ‘표준동의서’라고 한다)에 의한 것이다.
그리고 이 사건 동의서의 ‘비용분담에 관한 사항’에 관하여 살펴보면 전체적으로 이사건 조합정관에 정한 바에 따른다는 취지로 기재되어 있는데, 구 도시정비법, 도시정비법, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 11. 27. 대통령령 제21856호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라고 한다) 및 이 사건 조합정관 등에서 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식(청산금 = 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 - 종전 토지 또는 건축물의 가격)뿐 아니라, 분양받은 대지 또는 건축물의 가격과 종전 토지 또는 건축물의 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법 등을 구체적으로 규정하고 있고(구 도시정비법 제48조 제1항 제3 내
지 5호, 도시정비법 제57조, 구 도시정비법 시행령 제57조 제1항 제1호, 제2항 제1호,제3, 4항, 이 사건 조합정관 제34조, 제45조, 제47조 내지 50조, 제57조, 제59조 등),또 그러한 내용을 담은 이 사건 조합정관도 동시에 조합설립결의 당시 의결대상으로 하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 동의서의 기재 내용이 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준을 구체적으로 정하지 않은 것이어서 위법하다고 볼 수 없으므로(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결 참조), 원고들의 위 주장도 이유 없다.
(3) 셋째 주장에 대하여
아래와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 동의서에 조합정관을 첨부하지 않았다고 하여 이 사건 동의서가 효력이 없다고는 할 수 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
① 도시정비법 시행령 제26조 제2항 제5호는 동의서에 조합정관에 관한 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있을 뿐 조합정관 자체를 첨부하도록 규정하고 있지는 아니하고, 이 사건 동의서의 문면상 동의 대상은 ‘조합의 설립’이지 ‘정관의 확정’이 아니다.
② 조합원들이 총회에서 추진위원회가 작성한 초안을 의결함으로써 정관으로서의 효력이 발생한다고 할 것인데, 조합의 설립 이전에 징구되는 동의서에 확정적인 조합정관을 첨부하는 것은 시간적으로도 불가능하다. 이러한 사정에 비추어 보면 조합설립을위한 동의서에는 정관의 초안에 관한 사항을 언급하는 것으로 충분하다고 할 것이다.
③ 조합정관에 관한 사항이 동의서에 포함되어야 한다고 규정한 취지는 토지 등 소유자로 하여금 조합정관에 포함되어 있는 정보, 특히 재개발사업에 참여할지 여부의 의사결정에 필요한 정보를 제공받을 수 있도록 하기 위한 것이라고 할 것이다. 이 사건 동의서에는 ‘3. 조합정관 승인’에 관한 내용이 기재되어 있었고, 이후 창립총회에서 이 사건 조합정관을 확정하는 의결까지 있었던 점에 비추어 보면, 그와 같은 정보는 늦어도 창립총회 안건의 배부와 같은 방법으로 창립총회일 이전에 조합원들에게 개시된 것으로 보이며, 이로써 위와 같은 입법목적은 충분히 달성될 수 있었던 것으로 보인다.
④ 특히 이 사건 동의서는 위에서 본 바와 같이 표준동의서에 의한 것이므로, 설령 정관을 첨부하지 않은 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 명백하다고 할 수는 없어 취소사유가 될 수 있을지언정 무효사유가 될 수는 없다고 할 것이다.
(4) 넷째 주장에 대하여
아래와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 조합정관의 확정을 위한 의결에 하자가 있다고 할 수 없다.
① 이 사건 처분 당시 정관의 확정을 위한 의결정족수에 관하여 도시정비법 등 관계법령상 별도로 정함이 없었으므로 도시정비법 제27조에 의하여 준용되는 민법 제75조제1항에 의하여 조합원 과반수의 출석과 출석조합원의 결의권의 과반수로 의결하는 것이 원칙이라 할 것이다.
② 조합의 설립을 용이하게 하기 위하여 조합정관의 의결정족수를 일반적인 의결정족수에 따르게 할 필요성이 있고, 그와 같이 보는 입장에 서더라도 조합설립인가 단계에서는 ‘토지 등 소유자 4분의 3 이상’의 동의가 필요하므로 원고들의 주장처럼 특별정족수가 필요하다고 보는 입장과 비교할 때 특별히 불합리하다고 보이지는 않는다. 또한 현실적으로 참가인을 비롯한 대부분의 조합들이 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 작성‧보급한 표준정관의 내용을 채용하고 있는 점, 표준정관과 다른 내용의 정관에 대하여는 감독관청이 조합설립인가에 붙이는 부관을 통하여 불합리한 내용을 수정하도록 감독할 여지도 있는 점 등에 비추어 보면, 조합정관의 확정을 위한 의결정족수를 조합설립의 경우와 같이 가중할 필요성까지는 없다고 보인다.
③ 이 사건 처분 이후인 2009. 8. 11. 신설된 도시 및 주거환경정비법 시행령 제22조의2 제4, 5항은 ‘조합정관의 확정’도 ‘토지 등 소유자의 과반수 출석과 출석한 토지 등 소유자 과반수 찬성’으로 결의하도록 명시하고 있는데, 이는 위와 같은 사정을 고려한 것으로 보인다.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 장상균 _________________________
판사 민달기 _________________________
판사 김종범 _________________________
관계 규정
▣ 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)
제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)
① 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조 제3항의 규정에 의하여 토지 등 소유자가 도시환경
정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여
국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.
▣ 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것)
제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)
① 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는
요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 주민설명회 및
30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계
획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이
의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획
의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통
령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민설명회·주민공람 및 지방의회의 의견청취절
차를 거치지 아니할 수 있다.
2. 정비구역 및 그 면적
제24조 (총회개최 및 의결사항)
① 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.
② 총회는 제23조 제4항의 경우를 제외하고는 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다.
③ 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
1. 정관의 변경(제20조 제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경의 경우 이 법 또는 정관에서
총회의결사항으로 정한 경우에 한한다)
2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법
4. 정비사업비의 사용
5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
6. 철거업자·시공자·설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외한다)의 선정 및 변경. 다만,
감정평가업자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장·군수에게 위탁할 수 있다.
7. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
8. 조합임원의 선임 및 해임
9. 정비사업비의 조합원별 분담내역
9의2. 제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경(제28조 제1항에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
10. 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경(제48조 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다)
11. 제57조의 규정에 의한 청산금의 징수·지급(분할징수·분할지급을 포함한다)과 조합 해산시의 회계보고
12. 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으
로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항
④ 제3항 각 호의 사항 중 이 법 또는 정관의 규정에 의하여 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 한다.
⑤ 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정한다.
제48조 (관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가
받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
▣ 도시 및 주거환경정비법(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 개정되기 전의 것)
제16조 (조합의 설립인가 등)
① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
▣ 도시 및 주거환경정비법
제2조 (용어의 정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시
된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서
정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을
개선하기 위하여 시행하는 사업
9. "토지 등 소유자"라 함은 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한
토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
제3조 (도시·주거환경정비기본계획의 수립)
① 특별시장·광역시장 또는 시장은 다음 각 호의 사항이 포함된 도시·주거환경정비기본계획 (이하 "
기본계획"이라 한다)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 「지방자치법」제175조에 따른 서울
특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)가 아닌 경우 도지사가
기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.
8. 제4조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”이라 한다)의 개략적 범
위제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)
① 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지 등 소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말한다)
후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조 제2항에 따른 운영규정에 대한 토지 등 소유자 과
반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령으로 정하는 방법과 절
차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.
제20조 (정관의 작성 및 변경)
① 조합은 다음 각 호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다.
1. 조합의 명칭 및 주소
2. 조합원의 자격에 관한 사항
3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항
4. 정비사업 예정구역의 위치 및 면적
5. 제21조의 규정에 의한 조합의 임원(이하 "조합임원"이라 한다)의 수 및 업무의 범위
6. 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항
7. 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 선임절차
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
10. 총회의 소집절차·시기 및 의결방법
11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항
12. 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)의 부담시기 및 절차
13. 정비사업이 종결된 때의 청산절차
14. 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차
15. 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용
16. 정관의 변경절차
17. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
② 국토해양부장관은 제1항 각 의 내용이 포함된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다.
제27조 (민법의 준용 등)
조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.
제57조 (청산금 등)
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수 하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
▣ 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 11. 27. 대통령령 제21856호로 개정되기 전의 것)
제57조 (청산기준가격의 평가)
① 법 제57조 제3항의 규정에 의하여 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각 호의 방법에 의하여 평가한다.
1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제2호의 규정을 준용하여 평
가할 것
② 법 제57조 제3항의 규정에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각 호의 방법에 의하여 평가한다.
1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용하여 평
가할 것
③ 제2항 각 호의 규정에 의한 평가에 있어 다음 각 호의 비용은 가산하여야 하며, 법 제63조의 규정에 의한 보조금은 이를 공제하여야 한다.
1. 정비사업의 조사ㆍ측량ㆍ설계 및 감리에 소요된 비용
2. 공사비
3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용ㆍ인건비ㆍ통신비ㆍ사무용품비ㆍ이자 그 밖에 필요한 경비
4. 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액
5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제63조 제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ
군수가 부담한 비용을 제외한다)
6. 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업추진과
관련하여 지출한 비용으로서 정관 등에서 정한 비용
④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 가격평가에 있어서는 층별ㆍ위치별 가중치를 참작할 수
있다.
▣ 도시 및 주거환경정비법 시행령
제22조의2 (창립총회의 방법 및 절차 등)
① 추진위원회는 법 제14조 제3항에 따라 제16조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회(이하 "창립총회"라 한다)를 개최하여야 한
다.
② 추진위원회는 창립총회 14일전까지 회의목적ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지 등 소유자에게 등기우편으로 발송ㆍ통지하여야 한다.
③ 창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집한다. 다만, 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원
장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다.
④ 창립총회에서는 다음 각 호의 업무를 처리한다.
1. 조합정관의 확정
2. 조합임원의 선임
3. 대의원의 선임
4. 그 밖에 필요한 사항으로서 제2항에 따라 사전에 통지한 사항
⑤ 창립총회의 의사결정은 토지 등 소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지 등 소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지 등 소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합임원
및 대의원의 선임은 제4항 제1호에 따라 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.
제26조 (조합설립인가신청의 방법 등)
① 법 제16조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 토지 등 소유자의 동의는 국토해양부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다.
② 제1항에 따른 동의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3. 제2호에 따른 비용의 분담기준
4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합정관
▣ 구 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(2009. 8. 13. 국토해양부령 제157호로 개정되기 전의 것)
제7조 (조합의 설립인가신청 등)
① 정비사업의 추진위원회는 법 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 조합설립인가를 받으려면 별지 제3호 서식의 주택재개발사업·도시환경정비사업조합설립(변경)인가신청서 또는 별지 제4호서식의 주택재건축정비사업조합설립(변경)인가신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
1. 조합정관
2. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
3. 토지 등 소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
4. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
6. 토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
7. 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
8. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역,
대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
9. 건축계획, 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현
황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
10. 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류
② 법 제16조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 설립인가를 받은 조합은 동조 동항의 규정에 의하여 변경인가를 받고자 하는 때에는 제1항의 규정에 의한 주택재개발사업·도시환경정비사업조합설립
(변경)인가신청서 또는 주택재건축정비사업조합설립(변경)인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.
③ 영 제26조 제1항에서 "국토해양부령으로 정하는 동의서"란 별지 제4호의2 서식의 주택재개발사업·도시환경정비사업조합 설립동의서 또는 별지 제4호의3 서식의 주택재건축정비사업조합 설립동의서를 말한다.
▣ 민법
제75조 (총회의 결의방법)
① 총회의 결의는 본법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 사원 과반수의 출석과 출석사원의 결의권의 과반수로써 한다.
② 제73조 제2항의 경우에는 당해 사원은 출석한 것으로 한다.
▣ 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2009. 7. 30. 서울특별시 조례 제4824호로 개정되기 전의 것)
제6조 (정비구역지정의 입안을 위한 주민제안)
① 법 제3조 제1항 제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우에는 토지 등 소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지 등 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야
한다.
② 제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 절차 등에 관하여는 영 제28조 규정을 준용한다.
▣ 정관
제21조 (총회의 의결사항)
다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다.
3. 법 제61조의 규정에 의한 부과금의 금액 및 징수방법
9. 정비사업비의 조합원별 분담내역
제22조 (총회의 의결방법)
① 총회는 법, 이 정관에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.
제34조 (정비사업비의 부과 및 징수)
① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)을 부과・징수할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구역 안의
토지 및 건축물 등의 위치․면적․이용상황․환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에
따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다.
제45조 (관리처분계획의 기준)
조합원의 소유재산에 대한 관한 관리처분계획은 분양신청 및 공사비가 확정된 후 건축물의 철거 전에 수립하며, 다음 각 호의 기준에 따라 수립하여 구청장에게 인가를 받아야 한다.
1. 종전 토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 지적법 제2조 제1호에 따른 소유 토지별 지적
공부에 의한다.
2. 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물대장을 기준으로 한다.다만, 건축물 관리대장에 등재되어 있지 아니한 미사용승인건축물에 대하여는 건축허가면적을
기준으로 한다. 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가건물의 경우에는 기존 무허가건축
물에 추가된 면적을 말한다)은 제외한다.
3. 분양설계의 기준이 될 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시
행방식의 전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 의하며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접
수일자를 기준으로 한다. 다만, 기존무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구
청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건물확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준
으로 하고 권리자의 변동이 있을 때에는 변동된 부동산등기부 및 기존무허가건물확인원에 의한
다.
4. 건축법 제2조 제1항 제1호의 규정에 의한 대지부분 중 국‧공유재산을 법 제48조 제5항에 따라 구
청장이 감정평가업자를 추천하거나 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가
업자가 감정평가를 할 경우에는 법 제32조, 제48조 제1항 제4호 및 제66조 제5항에 따라 평가하
여야 한다.
제47조 (토지 등의 평가 등)
① 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 서울시조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 구청장이 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정의견을 참작한다.
② 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경‧중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
제48조 (조합원 분양)
① 주택 및 부대복리시설의 분양대상자와 분양기준은 법 및 서울시조례가 정하는 기준에 적합한 범위 안에서 총회의 의결로 결정한다.
제48조의2 (주택의 공급기준 등)
① 주택의 공급기준은 다음 각 호에 따른다.
1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액
사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 의한다.
2. 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.
3. 국민주택규모를 초과하는 주택은 해당 주택의 총건설가구수의 50퍼센트 이하가 분양대상자에게
분양될 경우 규모별 50퍼센트까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며,
서울시조례 제24조에 따른 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족하여 현금 청산되
어야 하는 경우에는 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.
4. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고 권리가액이 동
일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동‧층 및 호의 결정은 제52조 제5항에 의한다.
② 부대복리시설의 공급기준은 관리처분계획기준일 현재 서울시조례 제26조 제2항의 순위에 따른다.
③ 분담금(계약금‧중도금 및 잔금)의 납부방법‧시기‧절차 등에 관하여는 분양계약서에 정하여 실시한다.
제49조 (일반분양)
① 대지 및 건축물 중 제48조의 조합원 분양분과 제50조 규정에 의한 보류지를 제외한 잔여대지 및
건축물은 이를 체비지(건축물을 포함한다)로 정하여야 한다.
② 체비지 중 공동주택은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양하여야 하며, 그
공급가격은 제47조 제1항의 규정에 의하여 산정된 가격을 참작하여 따로 정할 수 있다.
③ 체비지 중 분양대상 부대‧복리시설은 제47조의 가격을 기준으로 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 공개경쟁에 의하여 분양하여야 한다.
제50조 (보류지)
① 분양대상의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되거나 법 제64조 제2항의 규정에 의한 우선매수청구권자가 있는 경우 법 제48조, 제50조
에 따른 토지등소유자에게 분양하는 주택의 총세대수의 1퍼센트 이내와 공급하는 부대복리시설 면
적의 1퍼센트 이내는 보류지(건축물을 포함한다)로 정할 수 있다.
② 보류지의 분양대상자가 제51조의 우선매수청구권자와 제48조의 분양대상자가 아닌 경우에는 총회의 의결을 거쳐야 한다.
③ 보류지의 분양가격은 제47조 제1항의 규정을 준용한다.
④ 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 보류지를 처분한 후 잔여 보류지가 있는 경우에는 제49조 제2항 및 제3항의 규정에 따라 처분하여야 한다.
제57조 (대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)
조합원은 이전고시가 있은 날의 다음 날에 분양대상 건축물에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우 종전의 토지 또는 건축물에 관한 지상권‧전세권‧저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
제59조 (청산금 등)
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한
다. 다만, 분할징수 및 분할지급에 대하여 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획
인가 후부터 이전고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. <끝>
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