수용 대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우의 표준지 선정 방법

[보르미다옴]

수용 대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 대법원 2004. 5. 14. 선고 2003다38207 판결 【손해배상(기)】

[공2004.6.15.(204),988]

【판시사항】

[1] 수용 대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우의 표준지 선정 방법

[2] 수용 대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사 토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우와 정상거래가격의 의미 및 인근 유사 토지의 정상거래사례가 있고 그것이 보상액 평가에 영향을 미친다는 점에 대한 증명책임의 소재

【판결요지】

[1] 수용 대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

[2] 수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사 토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 할 것이고, 한편 인근 유사 토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상 토지의 인근에 있는 지목·등급·지적·형태·이용상황·법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근 유사 토지의 정상거래사례 또는 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

【참조조문】

[1] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 폐지) 제45조 제1항 (현행 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제61조 참조) 제46조 (현행 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조 참조) 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 구 감정평가에관한규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제345호로 개정되기 전의 것) 제2조 , 제17조 / [2] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 폐지) 제45조 제1항 (현행 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제61조 참조) 제46조 (현행 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조 참조) 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 구 감정평가에관한규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제345호로 개정되기 전의 것) 제2조 , 제17조

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905), 대법원 1994. 6. 24. 선고 93누21972 판결(공1994하, 2115), 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결(공1997상, 1457) /[2] 대법원 1993. 2. 9. 선고 92누6921 판결(공1993상, 991), 대법원 1993. 5. 14. 선고 92누7795 판결(공1993하, 1733), 대법원 1993. 6. 22. 선고 92누19521 판결(공1993하, 2151), 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결(공1994상, 838)

【전 문】

【원고,상고인】 배학철 외 4인 (소송대리인 변호사 배만운 외 1인)

【피고,피상고인】 주식회사 중앙감정평가법인 외 2인 (소송대리인 법무법인 삼덕 담당변호사 김백영 외 1인)

【원심판결】 부산고법 2003. 6. 11. 선고 2002나10769 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

1. 수용 대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이다( 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 수용토지에 대한 손실보상액은 표준지를 선정하고 그 표준지의 공시지가에 공시기준일부터 수용재결시까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인, 기타 사항을 참작하여 적정가격을 산정하도록 되어 있는바, 피고 주식회사 한국감정원, 주식회사 동아감정평가법인이 원심판결 별지 목록 제7번 토지의 비교표준지로 선정한 부산 북구 금곡동 1497 대 215㎡와 같은 목록 제8, 9번 토지의 비교표준지로 선정한 같은 동 848-1 답 1,024㎡(피고 주식회사 중앙감정평가법인도 같은 목록 제9번 토지의 비교표준지로 같은 동 848-1 답 1,024㎡를 선정하였다.)는 각 대상 토지와 도시계획상 용도지역이 동일하므로, 위 각 표준지들이 대상 토지와의 유사성이 떨어지거나 행정구역 및 지목이 상이하다 하더라도, 위 각 표준지를 비교표준지로 선정한 것은 적법하다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위배 또는 심리미진으로 사실을 오인하거나 비교표준지의 선정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유로 원용한 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결은 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

2. 원심은 나아가, 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제, 토지의 형질변경이나 지목의 변경 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 평가 대상 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다 할 것이나, 감정평가의 성질상 평가 대상 토지 및 비교표준지의 실제 현황, 용도, 주변환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부 내용 내지 비교 우열수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다고 전제한 다음, 그 판시 증거에 의하면, 피고들이 같은 목록 제9번 토지에 관하여 감정평가를 하면서 그 인접 주위 일대를 구포­양산을 연결하는 35번 국도와 낙동강 사이에 소재하는 택지 후보지 지역으로서 동측 간선도로 건너편은 아파트단지, 기존주택지, 금곡택지개발지구 등으로 형성되어 있으며 지하철 공사와 더불어 성숙중인 지역이라고 판단한 사실은 인정할 수 있으나, 그것이 위 토지의 현황에 반하는 감정이고 위 토지의 실제 현황은 원고들 주장 내용과 같다는 점을 인정할 증거가 없으며, 또 그 판시 증거에 의하면, 피고들이 같은 목록 제3 내지 6, 8, 9번 토지의 비교표준지로 선정한 부산 북구 금곡동 848-1 답 1024㎡는 공부상 지목에도 불구하고, 1992년도 공시지가 결정 때부터 실제 지목 유원지, 도로교통 광대한면(광대한면은 광대로한면의 약자로 폭 25m 이상의 도로 한면이 접하고 있음을 뜻한다.)으로 공고가 되어 온 사실, 위 표준지는 당초 수영장으로 사용되었던 금곡스포츠랜드의 부지인데, 구 지적법시행령(1999. 2. 26. 대통령령 16124호로 개정되기 전의 것) 제6조 제20호는 수영장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 그 지목을 유원지라고 규정하고 있는 사실은 인정할 수 있으나, 그것이 위 토지의 현황에 반하는 평가이고 위 토지의 현황이 원고들의 위 주장 내용과 같다는 점에 관하여 이를 인정할 아무런 증거가 없다는 이유로, 피고들이 고의 또는 과실로 현황에 반하는 감정을 하여 원고들에게 적정한 손실보상가격과 실제 보상액의 차액 상당 손해를 가하였다는 원고들의 주장을 배척하였다.

관계 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위배 또는 심리미진으로 사실을 오인하거나 감정평가업자의 주의의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사 토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 할 것이고, 한편 인근 유사 토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상 토지의 인근에 있는 지목·등급·지적·형태·이용상황·법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근 유사 토지의 정상거래사례 또는 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다( 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 참조).

원심은, 그 판시 증거에 의하면, 같은 목록 제1 내지 6번 토지의 인근에 위치한 부산 북구 금곡동 1246-6 대 453㎡ 중 354㎡는 1996. 1.경 부산광역시에게 ㎡당 864,000원(3억 5,856,000원÷354㎡)의 가격으로, 같은 동 1246-15 전 62㎡는 1995. 9.경 부산광역시 북구에 ㎡당 1,192,500원의 가격으로 각 협의매수되었고, 같은 동 1235-3 답 278㎡는 ㎡당 905,000원에 수용되었으며, 같은 동 1331-3 등 3필지 합계 26평은 1995. 4. 11.경 평당 500만 원(1억 3,000만 원÷26평)에 매매되었고, 1998. 2. 28.경 같은 동 1651-2 대 77㎡를 부산광역시가 ㎡당 110만 원에 매도한 사실은 인정할 수 있으나, 원고들이 제출하는 모든 증거에 의하여도 위 각 토지가 이 사건 토지들과 자연적·사회적 조건이 동일·유사한 토지라거나, 위 거래사례 또는 보상선례가 정상적인 것으로서 이를 참작하는 경우 같은 목록 제1 내지 6번 토지의 보상액 산정에 영향을 미친다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 오히려 위 인근 토지들은 모두 이 사건 개발사업인 택지개발사업지구 바로 옆에 위치한 토지로서 그 거래일시가 택지개발사업계획 승인이 있은 후인 사실을 인정할 수 있어, 그 거래가격에 이 사건 개발사업으로 인한 개발이익이 적지 않게 포함되었음을 엿볼 수 있으므로, 위 거래사례 또는 보상선례를 이 사건 토지에 대한 손실보상액 평가에 참작하지 않은 것이 위법하다고 할 수 없다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단 역시 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나, 인근 유사 토지의 거래사례 또는 보상선례 참작에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤재식(재판장) 변재승 강신욱 고현철(주심)