법학전문작가 박창희
법률 제12042호 일부개정 2013. 08. 13.
제1조 (목적)
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2009.1.30]
시행령 제1조 (목적)
이 영은 「상가건물 임대차보호법」 에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조(계약갱신), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의8(3기연체 해지), 제11조(차임 등 증감청구권) 및 제12조(월 차임 전환시 산정률 제한)는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
법 제15조 (강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
[전문개정 2009.1.30]
법 제16조 (일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
[전문개정 2009.1.30]
법 제17조 (미등기전세에의 준용)
목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.
[전문개정 2009.1.30]
▣ ‘상가건물임대차보호법’은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 ‘민법’의 특별법이다. 따라서 민법이나 상법에 우선하여 적용된다.
제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력 등), 제10조(계약갱신요구 등)제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조(표준계약서의 작성 등)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제2조
<개정전 조항>③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>
<개정전 조항> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13, 시행일 공포시]
[전문개정 2009.1.30]
부칙 <법률 제13284호, 2015.5.13.>
제2조(대항력에 관한 적용례)
제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
부칙 <제12042호,2013.8.13>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조, 제14조제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
☞ 보증금 4000만원에 월세가 200만원이라면 환산보증금은 4000만+100×200만원=2억4000만원이 된다.
시행령 제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>
시행령 제2조 (적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21., 2010.7.21., 2013.12.30., 2018.1.26.>
1. 서울특별시 : 6억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원
4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21.>
「상가건물 임대차보호법」의 적용범위 확대(제2조제1항)
일정한 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차는 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 포함되지 아니하는 바, 그 보증금액을 지역에 따라 상향함으로써 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위를 확대하였다. [시행 2018.1.26.] [대통령령 제28611호, 2018.1.26., 일부개정] 「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되는 상가건물 임대차의 보증금액을 서울특별시는 4억원 이하에서 6억1천만원 이하로, 과밀억제권역은 3억원 이하에서 5억원 이하로, 광역시ㆍ세종특별자치시 등은 2억4천만원 이하에서 3억9천만원 이하로, 그 밖의 지역은 1억8천만원 이하에서 2억7천만원 이하로 각각 증액하여 그 적용범위를 확대함.
시행령 제2조 개정안(2014. 1. 1.부터 시행 예정)
상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 상한을 전체 상가 임차인의 90%까지 보호받을 수 있도록 그 금액을 대폭 상향하였다. ❍ ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ① 서울은 현행 3억에서 4억원으로, ②수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원으로, ③광역시 등은 1억 8천에서 2억 4천으로, ④그 밖의 지역은 1억 5천에서 1억 8천으로 그 보호범위를 크게 확대하였다. ❍ 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합계 약 9만 3천의 사업자가 추가로 보호될 것으로 기대된다.
과밀억제권역(수도권정비계획법 시행령 별표 1)
서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동/블로동/마전동/당하동/원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지는 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외한다)
▣ 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 '상가건물’의 의미와 그 인정 범위
상가건물 임대차보호법의 목적과 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다.
그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황․용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관․제조․가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장․창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다(대법원 2009다40967 판결).
☞ 용도가 ‘공장 및 사무실’인 건물 1층 중 20평을 임차하여 도금작업을 하며 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 영업활동을 한 경우에, 위 법의 적용대상인 ‘상가건물’에 해당한다고 한 사례
이해를 돕기 위해 위 사안의 사실관계를 정리하면 다음과 같다.
위 사안의 임차인은 임차부분에서 도금작업을 했다. 그런데 여기에 인접한 컨테이너 박스에서는 고객으로부터 도금작업 주문을 받고 완성한 도금제품을 고객에게 인도하거나 수수료를 지급받는 등의 영업활동도 같이 했다.
이에 대해 하급심에서는 주된 임차부분이 영업용으로 이용된 바 없이 도금작업 행위만 이루어졌으므로 상임법 적용 대상이 아니라고 판단했다.
그런데 대법원에서는 인접한 컨테이너 박스는 주된 임차부분과 ‘일체’로서 영업활동도 이루어졌으므로 이 사안에 상임법을 적용해야 한다는 판단을 내려 임차인의 손을 들어주었다.
출처 : 류선재 변호사, 울산제일일보(http://www.ujeil.com)
▣ 사업자 등록의 대상이 되어야 하므로 동창회사무실이나 종교시설(교회등), 동창회, 사단/재단법인의 사무실 등 비영리목적으로 임차한 경우라면 상임법의 보호를 받을 수 없게 된다.
▣ 상가임대차보호법의 보호대상 임대차가 아니거나 사업자등록의 대상이 되지 않는 경우(부가가치세법상 면세사업자)라면 반드시 계약당시 '전세권등기'나 '임차권등기'를 하는 것이 안전하다. 그렇지 않으면 새로운 건물주에 대하여 보증금을 반환 청구할 수도 없고 더 이상 점유할 수 없게 되기 때문이다.
▣ 2010. 7. 26. ~ 현재
※ 2010. 7. 26.부터 환산보증금이 지역 구분을 통하여 구체적 타당성을 높이는 방향으로 그 적용 범위가 조정되었다. 이는 중소기업청이 상가 임대차 실태를 조사한 자료를 바탕으로 하여, 종전에는 ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 웃도는 안산시·용인시·김포시·광주시 및 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 한 것이다.
그리고 2008년 8월 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율과 시행령 제정안 입안 당시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율을 고려했고, 부동산과 금융 시장에 대한 파급력을 고려하여 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 조정하였다.
따라서, 인천은 3지역으로 구분된다.
① 수도권 과밀억제권역인 대부분의 인천 지역
② 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·당길동·당하동·원당동·인천경제자유구역·남동공단·국가산업단지)
③ 인천광역시 군 지역(강화군·옹진군)
지역 | 2010. 7. 25.까지 | 2010. 7. 26.부터 |
서울 | 2억 6,000만원 | 3억원 |
수도권과밀억제권역(서울제외) | 2억 1,000만원 | 2억 5,000만원 |
광역시(인천, 군 제외) | 1억 6,000만원 | 1억 8,000만원 |
수도권과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 | 1억 5,000만원 | 1억 8,000만원 |
기타지역 | 1억 5,000만원 | 1억 8,000만원 |
▣ 2010. 7. 26.~ 현재
지역 | 보호금액 | 최우선변제범위 | 최우선변제금 |
서울 | 3억원 | 5,000만원 이하 | 1,500만원 |
과밀억제권역 | 2억5천만원 | 4,500만원 이하 | 1,350만원 |
광역시, 안산시, 김포시, 용인시, 광주시 | 1억8천만원 | 3,000만원 이하 | 900만원 |
기타지역 | 1억5천만원 | 2,500만원 이하 | 750만원 |
▣ 2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25.
지역 |
보호금액 |
최우선변제범위 |
최우선변제금 |
서울 |
2억6천만원 |
4,500만원 이하 |
1,350만원 |
수도권 과밀억제권역 |
2억1천만원 |
3,900만원 이하 |
1,170만원 |
광역시 |
1억6천만원 |
3,000만원 이하 |
900만원 |
기타지역 |
1억5천만원 |
2,500만원 이하 |
750만원 |
▣ 2002. 11. 1. ~ 2008. 8. 20.
지역 |
보호금액 |
최우선변제범위 |
최우선변제금 |
서울 |
2억4천만원 |
4,500만원 이하 |
1,350만원 |
수도권 과밀억제권역 |
1억9천만원 |
3,900만원 이하 |
1,170만원 |
광역시 |
1억5천만원 |
3,000만원 이하 |
900만원 |
기타지역 |
1억4천만원 |
2,500만원 이하 |
750만원 |
■ 환산보증금계산시 관리비, 부가가치세 포함여부 |
상가임대차계약에 있어서 월차임 이외에 매달 관리비, 전기, 수도 등 사용요금 기타 차임 등에 대한 부가가치세를 별도로 임대인에게 지급하는 경우가 많은데, 이러한 금액이 상가건물임대차보호법의 적용기준이 되는 보증금에 포함되는지에 대해 논란이 있다.
1. 먼저, 관리비, 전기, 수도 등 사용요금은 사용자부담의 원칙에 의한 실비변상적 차원에서 지급되는 금원이므로 이를 보증금에 포함시키는 것은 부당하다(정승열, '-상가주택-임대차보호법 실무', 476쪽).
2. 부가가치세 포함여부 가. 적극설 상가건물의 임차인이 차임과 별도로 그에 대한 부가가치세액을 부담하기로 한 경우 그 부가가치세액도 임대인에게 건물사용의 대가로 지급되는 것으로 차임의 일부로 봄이 상당하고, 그와 같이 해석함이 임차인의 의사에도 더 부합한다(수원지방법원 안산지원 2008. 11. 6 선고 2008가단20027 판결). 나. 소극설 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결<확정>). 다. 절충설 차임 등에 대한 부가가치세의 포함 여부에 관하여는 원칙적으로 당사자 사이의 약정에 의하되, 경매절차 등 제3자의 이해와 관련이 되는 경우에는 임대차계약서의 기재 등 공시된 내용을 기준으로 하여야 할 것이다(정승열, '-상가주택-임대차보호법 실무', 477쪽). |
법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009.1.30]
제2조 ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>
법인세법 제111조 (사업자등록)
① 신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.
②「부가가치세법」에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. [개정 2006.12.30]
③「부가가치세법」 제5조의 규정은 이 법의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 법인에 관하여 이를 준용한다. [개정 2006.12.30]
④ 제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.
부가가치세법 제5조 (등록)
① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 사업자단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할세무서장에게 등록할 수 있다.
③ 제1항에 따라 등록한 사업자가 사업자단위로 등록하려면 사업자단위과세사업자로 적용받으려는 과세기간 개시 20일 전까지 등록하여야 한다.
④ 사업장 관할세무서장(제2항의 경우에는 본점 또는 주사무소 관할세무서장을 말한다. 이하 같다)은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 등록한 사업자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록번호가 부여된 등록증(이하 "사업자등록증"이라 한다)을 교부하여야 한다.
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 등록한 사업자가 휴업 또는 폐업하거나 등록사항이 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 사업장 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제1항 단서에 따라 등록한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.
⑥ 사업자가 폐업하거나 제1항 단서에 따라 등록한 후 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다.
⑦ 사업장 관할세무서장은 필요하다고 인정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업자등록증을 갱신교부할 수 있다.
⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 사항 외에 사업자등록, 사업자등록증 교부, 등록 변경·포기 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2008.12.26] [[시행일 2010.1.1]]
소득세법 제168조 (사업자등록 및 고유번호의 부여)
① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. [개정 99.12.28]
② 「부가가치세법」 의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. [개정 2006.12.30]
③ 「부가가치세법」 제5조의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. [개정 2006.12.30]
④삭제 [96.12.30]
⑤사업장소재지 또는 법인으로 보는 단체 외의 사단·재단이나 그 밖의 단체의 소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 부여할 수 있다. [개정 2007.12.31] [[시행일 2008.1.1]]
1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자
2. 「비영리민간단체 지원법」 에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적처리 및 소득공제 사후검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자
⑥삭제 [2000.12.29]
민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
민법 제578조 (경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
법 제4조 (등록사항 등의 열람·제공)
① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항에 따른 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2009.1.30]
개정 [시행일 : 2015.11.14.] 제4조 (확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2015.5.13.] [시행일 : 2015.11.14.]
시행령 제3조 (확정일자부 기재사항 등)
① 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
② 확정일자는 제1항에 따라 확정일자 부여의 신청을 받은 세무서장(이하 "관할 세무서장"이라 한다)이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다.
③ 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.
④ 관할 세무서장이 법 제4조제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 확정일자 번호
2. 확정일자 부여일
3. 임대인·임차인의 인적사항
가. 자연인인 경우: 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
나. 법인인 경우: 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호
다. 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호·고유번호
4. 임차인의 상호 및 법 제3조제1항에 따른 사업자등록 번호
5. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
6. 임대차기간
7. 보증금·차임
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[전문개정 2015.11.13.]
시행령 제3조의2 (이해관계인의 범위)
법 제4조제3항에 따라 정보의 제공을 요청할 수 있는 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 해당 상가건물 임대차계약의 임대인·임차인
2. 해당 상가건물의 소유자
3. 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
4. 법 제5조제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등
5. 제1호부터 제4호까지에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자
[본조신설 2015.11.13.]
시행령 제3조의3 (이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위)
① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 임대인·임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)
2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 보증금·차임 및 임대차기간
5. 확정일자 부여일
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임 및 임대차기간
7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
2. 사업자등록 신청일
3. 보증금 및 차임, 임대차기간
4. 확정일자 부여일
5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임 및 임대차기간
6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[본조신설 2015.11.13.]
★ 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 [규칙보기 클릭!! ]
법 제5조 (보증금의 회수)
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13>
1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13>
[전문개정 2009.1.30]
※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 (주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
▣ 상가건물이 경매로 넘어갔을 경우 법원에 보증금을 배당받기 위해서는 미리 계약서상에 관할세무서장의 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자를 받지 않으면 법원에 보증금의 배당을 요구할 권리가 없기 때문이다.
법 제6조 (임차권등기명령)
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.
1. 신청 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>
[전문개정 2009.1.30]
법 제7조 (「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 사업자등록을 신청한 날
2. 임차건물을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
[전문개정 2009.1.30]
「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」제2조 (임차권등기명령신청서의 기재사항등)
① 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. <개정 2002.6.28, 2002.10.30, 2007.10.29>
1. 사건의 표시
2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소
4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)
5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6. 신청의 취지와 이유
7. 첨부서류의 표시
8. 연월일
9. 법원의 표시
② 신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. <개정 2002.10.30, 2007.10.29, 2013.12.31>
③ 임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.
「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」제3조 (임차권등기명령신청서의 첨부서류)
임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다. <개정 2007.10.29, 2011.9.28, 2013.12.31>
1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서
2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서
4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서
5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
[전문개정 2002.10.30]
「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」제9조 (임차권등기명령의 대위신청)
① 「민법」 제404조의 대위신청에 의한 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 하는 경우에는 「부동산등기법」 중 채권자대위에 의한 등기절차에 관한 규정을 준용한다.
② 「주택임대차보호법」 제3조의3제9항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항의 대위신청에 의한 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 하는 경우에는 「부동산등기법」 중 「민법」 제404조 외의 법령에 따른 대위등기절차에 관한 규정을 준용한다. 이 경우 임차권등기의 대위원인으로 보증금반환채권의 양수 일자와 그 취지를 적는다.
[본조신설 2013.12.31]
법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2009.1.30]
법 제9조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
[전문개정 2009.1.30]
※ 도시 및 주거환경정비법 제44조 ⑤ 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항,주택임대차보호법 제4조제1항,상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. [개정 2005.3.18, 2009.2.6]
법 제10조 (계약갱신요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
: 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목(관계규정)의 '임대차계약 체결'에 '계약의 갱신'은 포함되지 않는다 =
"최초 계약 아니면 상가건물 철거 고지해도 갱신거절 불가" (대구지법 2021나313650 판결)
재판부는 이렇게 판단하는 이유로, ①임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우를 갱신 거절 사유로 인정한 것은 상가임차인이 철거 또는 재건축 계획까지 고려하여 임대차계약의 체결 여부 및 권리금, 인테리어 또는 광고비 등에 어느 정도 투자하고, 이를 언제, 어떤 방법으로 회수하며, 퇴거 후 재개업 할 방안 등에 대해서 숙고할 기회를 부여하였으므로 그 계획에 따라 갱신이 거절되더라도 상가임차인에게 불측의 손해를 줄 우려가 없기 때문으로 보이는 점, ②위와 같은 상가임차인 보호를 위한 입법취지를 고려할 때 '임대차계약 체결'에 '계약의 갱신'을 포함하는 것으로 해석하게 되면 상가임차인에게 불리한 확대해석에 해당하고, 부칙과 달리 '최초 임대차계약 체결'이라고 명시하지 않은 것은 같은 임대인과 임차인 사이에서도 최초 임대차계약 체결 이후 계약의 갱신을 통하지 않고 임대기간 등을 변경하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우도 있으므로 이렇게 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에 대해선 적용대상에 포함시키지만, 종전과 동일한 조건으로 다시 계약하는 '계약의 갱신'까지 포함시키려는 취지로 보이지 않는 점, ③상가임대차법 제10조 제2항이 임차인의 귀책사유나 그 밖의 부득이한 사정이 없는 한 임차인의 계약갱신 요구권을 최장 10년까지 인정하고 있음에도, 이 사건 임대차계약(2년)과 같이 최초의 임대차기간이 단기인 경우가 많고, 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신된 계약의 임대차기간은 1년에 불과한데, 원고의 주장과 같이 임대인이 최초 계약 당시 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 고지하지 않았더라도 종전과 동일한 조건으로 계약을 갱신할 때 철거 또는 재건축 계획을 고지하기만 하면 임차인의 추가 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 볼 경우 임차인의 계약갱신요구권을 장기간 보장한 취지가 몰각되고, 임대인이 계약을 갱신할 때 추후 갱신을 거절할 수 있게 됨으로써 철거 또는 재건축 계획이 없어 장기간 안정적으로 점포를 운영할 수 있을 것으로 기대하고 상당한 비용을 투입하였던 임차인의 지위가 불안정해 질 수 있는 점, ④상가임대차법 제3조 제2항에 따르면, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하고, 임대인 지위의 승계로 인하여 임차인이 더 불리한 지위에 놓여서는 안 되는바, '계약의 갱신' 전 소유자 변경으로 인하여 임대인 지위가 승계된 경우에도 임차인을 안정적으로 보호할 필요가 있는 점 등을 들었다.
건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
; 재판실무상 단순히 철거하고 재건축하겠다는 통지나 건축허가를 받는 정도만으로는 안 되고, 임대차계약 체결시 재건축계획을 명시해야 하고, 실제 안전진단이라도 해서 건물안전상 재건축이 불가피한 점까지 입증해야 거절사유로 인정해 주는 경향이다.
건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있음을 제대로 입증하지 않는 한 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 한다(서울고법 2019나2025330 판결).
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
: 위반건축물을 철거하게 되거나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업이 행해지는 경우 등 임대인의 의사와 무관하게 철거 또는 재건축을 하게되는 경우나 법령에 근거하여 건물을 매수하거나 수용하는 등의 방법으로 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우
* 임대인이 자신의 사업계획에 따라 상가건물을 철거 또는 재건축하는 경우는 비록 주택법 등 관련 법령에 의한 허가절차가 전제된다고 하더라고 그 철거나 재건축 자체는 자신의 사업계획에 의해 행해지는 것이고, 법령에 의하여 철거나 재건축이 행해지는 경우라고 볼 수 없다.
** 따라서 주택법 제15조에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 것만으로는 위 사유에 해당되지 아니한다(왜냐하면 법률이 정한 요건을 충족하지 않는 한 사업구역 안에 있는 건물의 소유자 또는 점유자의 의사에 반하여 건출 철거를 강제할 수 없기 때문이다.).
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
<부칙> 제2조 (계약갱신요구 기간의 적용례)
제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
; 개정 전 법률에 따라 5년을 보장받은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우, 임대인과 임차인이 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 10년을 보장하는 개정 법률의 적용을 받지 못한다.
; 부칙의 '갱신되는 계약'에는 합의(재계약)에 의한 갱신은 물론 묵시적 갱신도 포함된다고 보아야 한다.(법무부 유권해석)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 『차임과 보증금』은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009.1.30]
환산보증금 초과 임대차
민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고) <강행규정>
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다.
반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).
그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
☞ 점포 임대인인 원고들이 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구한 사건에서, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 문언과 취지에 비추어 피고가 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으므로 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고, 임대차가 기간만료로 종료되었다고 판단하여 상고기각한 사안임
법 제13조 (전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
<2013. 8. 13.부터 상임법 보증금 액수 초과 상가임차인에게도 갱신요구 허용!!>
□ 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금 액수를 초과하는 상가임차인도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 되었다.
❍ 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던 임대차 갱신요구권이 모든 상가 임대차에 확대 적용된다(법 제2조 제3항 참조).
❍ 종전에는 대통령령으로 정하는 일정금액(서울, 3억) 이하인 상가임대차에만 5년의 갱신요구권을 인정하여 그 밖의 상가임차인의 경우 시설투자비 등을 회수하는데 한계가 있으므로 적어도 갱신요구권은 모든 상가에 인정되어야 한다는 목소리가 높았다.
❍ 이번 개정으로 대통령령으로 정하는 일정금액을 초과하는 상가임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년 동안 안정적으로 영업을 할 수 있게 되었다.
- 다만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차의 차임증액 상한은 연 9%이나, 이를 초과하는 상가임대차는 주변 상가건물의 시세‧조세‧공과금 등을 고려하여 차임증감을 청구할 수 있도록 하였다.
※ 독일은 상가임대차의 기간과 차임 모두 당사자간 자유로운 합의에 따라 결정되고, 프랑스는 기간은 제한(9년)되나, 차임은 당사자의 자유로운 합의로 결정되고 있음
현행 | 2013. 8. 13. 이전 |
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 | 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
※ 2013. 8. 13.부터는 임대인이 마음대로 철거‧재건축을 이유로 갱신거절할 수 없게 되었다.
❍ 상가임대인은 ‘① 철거‧재건축에 대한 사전 고지, ② 안전사고 우려, ③ 다른 법령에 따른 철거 또는 재건축’의 사유가 있어야만 철거‧재건축을 이유로 갱신거절을 할 수 있게 된다.
❍ 종전에는 임대인이 철거‧재건축의 이유를 제한하고 있지 않아 건물의 노후, 안전사고의 우려가 없더라도 갱신을 거절할 수 있어 임차인 보호를 위해 5년의 갱신요구권을 부여한 법의 취지에 반한다는 지적이 많았다.
❍ 이제, 개정 법률의 시행으로 임차인이 실질적으로 5년의 임대차기간을 보장받을 수 있게 되었다.
▶ 임대차기간 만료 전 1개월 후부터 임대차기간만료시까지 사이에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 한 경우
이러한 경우 위 통지는 효력이 없다고 할 것이므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 할 것이다. 그러나 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대차를 존속시키기를 원하지 않는 의사표시가 확정적으로 나타난 것이므로, 기존의 갱신거절 또는 조건변경의 통지는 임대차계약해지의 의사표시로 갈음할 수 있다고 하겠다. 따라서 임대차기간만료일부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력의 발생한다고 보는 것이 타당하다(박해식, 주택임대차보호법 해설의 법률지식, 청림출판, 2001, 406쪽).
법 제10조의2 (계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
[본조신설 2013.8.13]
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 관련 조항을 신설하였다(제2조 제3항 및 제10조의2 신설).
이에 따라 계약이 갱신되는 경우 대통령령으로 정하는 보증금액 내의 임대차의 경우에는 차임 및 보증금을 시행령 제4조를 초과하여 증액할 수 없었으나, 신설 규정에 의한 경우에는 조세 기타 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있으되 증액의 구체적인 상한선을 두지 않았으므로(제10조의2), 향후 차임 등의 증액과 관련한 다툼이 발생할 여지가 있는 것으로 예상된다.
제10조의3 (권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015.5.13.]
제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
제10조 ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.[본조신설 2015.5.13.]
부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)
제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.
제10조의5 (권리금 적용 제외)
제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
대규모 점포 http://cafe.daum.net/forjustice21/iK6g/55
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
[본조신설 2015.5.13.]
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
법원(수원지방법원 평택지원 2017. 12. 21. 선고 2016가단46036 판결)은,
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서(제10조 제1항 제1호)에 의하여 임대인의 권리금 지급 방해 금지규정이 적용되지 아니하므로, 권리금회수기회보호규정의 적용을 받지 못한다고 판단하였으며,
임차인이 3기 이상의 차임을 연체해오다가 권리금 보호규정의 적용을 받고자 임대차계약 종료에 임박하여 일방적으로 차임을 지급하여 연체상태를 해소한 경우, "상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 임차인의 권리금회수기회를 보장하여 임차인을 보호하기 위한 것이나, 제10조 제1항의 단서를 규정함으로써 임대인의 소유권이 지나치게 제한되는 것을 방지하여 양자의 이익을 합리적으로 조절하고자 한 것으로 보이는데, 위 단서규정이 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 불성실한 임차인에 대하여 지나치게 부당하게 보이지 않는 점, 3기의 차임 연체가 중간에 해소되었는지 임대차 종료시까지 지속되었는지에 따라 권리금 보호범위를 달리 해석해야 할 합리적인 이유가 없는 점, 또한 임차인이 지속적으로 3기분에 해당하는 차임을 연체해오다가 권리금 보호규정을 적용받고자 임대차계약 종료에 임박하여서야 일방적으로 차임을 지급하여 연체상태를 해소한 경우에도 권리금 보호를 받게 된다면 불합리한 점" 을 이유로 들어, 임차인은 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 의하여 권리금회수기회보호규정의 적용을 받지 못한다고 판단하였다.
구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.
구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.
구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).
구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.
구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.
차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.
이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.
[대법원 2021. 5. 27., 선고, 2020다263635, 263642, 판결]
제10조의6 (표준권리금계약서의 작성 등)
국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
[본조신설 2015.5.13.]
제10조의7 (권리금 평가기준의 고시)
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
[본조신설 2015.5.13.]
제10조의8 (차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다
[본조신설 2015.5.13.]
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조(계약갱신), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의8(3기연체 해지), 제11조(차임 등 증감청구권) 및 제12조(월 차임 전환시 산정률 제한)는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
제10조의9 (계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)
임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.
[본조신설 2020. 9. 29.]
부 칙 <법률 제17490호, 2020. 9. 29.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
제11조 (차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
<개정 전 법률> ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
[전문개정 2009.1.30]
시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21., 2018.1.26.>
차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 인하(제4조)
차임 또는 보증금의 증액청구 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9 이하에서 100분의 5 이하로 인하함. 연간 차임 또는 보증금의 증액청구 한도를 하향 조정하여 소상공인ㆍ자영업자의 안정적인 영업권을 보장하려는 것임. [시행 2018.1.26.] [대통령령 제28611호, 2018.1.26., 일부개정]
법 제13조 (전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
민법 제628조 (차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
제652조 (강행규정)
제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제653조 (일시사용을 위한 임대차의 특례)
제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.임대주택법 제20조② 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」 으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.
상임법 제11조의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).
임대인의 일방적 임대료 인상은 5% 한도가 있는 것이나, 쌍방 당사자가 5% 이상으로 증액 합의하면 그 계약은 유효하다. 다만, 임차인이 계약갱신요구권을 가지고 있고, 이를 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니므로, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 본다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).
제11조의2 (폐업으로 인한 임차인의 해지권)
① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[본조신설 2022.1.4]
부칙 제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(임차인의 해지권에 관한 적용례)
제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.
코로나-19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황임.
이에 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것임.
법 제12조 (월 차임 전환시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법), 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
[전문개정 2009.1.30]
시행령 제5조 (월차임 전환시 산정률)
① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.
[전문개정 2013.12.30]
☞ 보증금 5천만원중 4천만원을 월세로 전환하려는 경우, 4천만원에 대한 연 12%의 이자계산시 월 이자에 해당되는 40만 원[4천만원*12%÷12개월]이 월세전환시 상한금액이 된다.
법 제13조 (전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009.1.30.]
■ 2014. 1. 1.부터 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한이 금리와 연동될 수 있게 된다.
❍ 보증금의 월세 전환율 상한이 보증금 중 월세로 전환되는 금액에 대출금리, 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(현재, 주택 연 14%, 상가 연 15%)과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없게 되었다.
❍ 그 동안, 금리 하락의 영향으로 임대인이 보증금을 월세로 전환하는 비율이 지속적으로 증가하고 있음에도 월세 전환율이 금리변동을 반영하지 못하여 금리하락의 효과를 서민인 임차인이 제대로 받지 못한다는 지적이 있었다.
❍ 이번 법률개정으로 금리가 낮을 때에는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 반대로 금리가 높을 때에는 고정된 상한율이 적용되도록 하여 서민의 월세부담이 경감될 수 있게 되었다.
법 제14조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제14조
제14조의2 (상가건물임대차위원회)
① 상가건물 임대차에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 법무부에 상가건물임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.
1. 제2조제1항 단서에 따른 보증금액
2. 제14조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준
② 위원회는 위원장 1명을 포함한 10명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다.
③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다.
④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제6호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호ㆍ제2호 또는 제7호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다.
1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 상가건물 임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람
2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 상가건물 임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람
3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
4. 법무부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직공무원을 포함한다)
5. 국토교통부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
6. 중소벤처기업부에서 소상공인 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
7. 그 밖에 상가건물 임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람
⑤ 그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 7. 31.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제14조의2
시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>
1. 서울특별시 : 6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원
<개정전> 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
1. 서울특별시 : 5천만원 (2010. 7. 25.까지는 4천500만원)
2. 「수도권정비계획법」 에 의한 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 4천500만원 (2010. 7. 25.까지는 3천900만원)
3. 광역시(「수도권정비계획법」 에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
시행령 제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>
1. 서울특별시 : 2천200만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원
4. 그 밖의 지역 : 1천만원
② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30>
③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12.30>
<개정전> ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
1. 서울특별시 : 1천500만원 (2010. 7. 25.까지는 1천350만원)
2. 「수도권정비계획법」에 의한 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천350만원 (2010. 7. 25.까지는 1천170만원)
3. 광역시(수도권정비계획법」에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 (주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
■ 2014. 1. 1.부터~~
서울특별시 | 4억원 이하 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 3억원 이하 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 |
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 2억4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
그 밖의 지역 | 1억8천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
■ 2010. 7. 26. ~
지역 | 2010. 7. 25.까지 | 2010. 7. 26.부터 |
서울 | 4,500만원(1,350만원) | 5,000만원(1,500만원) |
수도권과밀억제권역(서울 제외) | 3,900만원(1170만원) | 4,500만원(1,350만원) |
광역시(인천, 군 제외) | 3,000만원(900만원) | 3,000만원(900만원) |
수도권과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 | 2,500만원(750만원) | 3,000만원(900만원) |
기타지역 | 2,500만원(750만원) | 2,500만원(750만원) |
■ 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 한도가 2014. 1. 1.부터 상향된다.
❍ 상가건물의 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액의 범위가 상가건물 가액의 2분의 1로 상향된다.
❍ 종전에는 상가의 경우에는 최우선변제금의 범위가 건물가액의 3분의 1로 규정 되어 있어 건물가액의 2분의 1로 규정되어 있는 주택임차인과 형평에 맞지 않는다는 지적이 있었다.
❍ 이번 법률 개정으로 상가임차인의 최우선변제금의 범위가 확대되어 소액임차인이 더욱 안정적으로 보증금을 반환받을 수 있게 되었다.
법 제18조 (소액사건심판법의 준용)
임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다. [전문개정 2009.1.30]
소액사건심판법 제6조 (소장의 송달)
소장부본이나 제소조서등본은 지체없이 피고에게 송달하여야 한다. 다만, 피고에게 이행권고결정서의 등본이 송달된 때에는 소장부본이나 제소조서등본이 송달된 것으로 본다.
[전문개정 2001·1·29]
소액사건심판법 제7조 (기일지정 등)
① 소의 제기가 있는 경우에 판사는 민사소송법 제256조 내지 제258조의 규정에 불구하고 바로 변론기일을 정할 수 있다.
② 제1항의 경우에 판사는 되도록 1회의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다.
③ 제2항의 목적을 달성하기 위하여 판사는 변론기일전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
[전문개정 2002.1.26.] [[시행일 2002.7.1.]]
소액사건심판법 제10조 (증거조사에 관한 특칙)
① 판사는 필요하다고 인정한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있다. 그러나 그 증거조사의 결과에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 한다.
② 증인은 판사가 신문한다. 그러나 당사자는 판사에게 고하고 신문할 수 있다.
③ 판사는 상당하다고 인정한 때에는 증인 또는 감정인의 신문에 갈음하여 서면을 제출하게 할 수 있다.
④ 삭제 [2002.1.26]. [[시행일 2002.7.1.]]
소액사건심판법 제11조의2 (판결에 관한 특례)
① 판결의 선고는 변론종결후 즉시 할 수 있다.
② 판결을 선고함에는 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명하여야 한다.
③ 판결서에는 민사소송법 제208조의 규정에 불구하고 이유를 기재하지 아니할 수있다.[개정 2002.1.26.] [[시행일 2002.7.1.]]
[본조신설 90·1·13]
법 제19조 (표준계약서의 작성 등)
법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020. 7. 31.>
[본조신설 2015. 5. 13.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제19조
<개정전 >법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.[본조신설 2015.5.13.]
제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회)
① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다. <개정 2020. 7. 31.>
② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁
③ 조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 사무국의 조정위원회 업무담당자는 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.
[본조신설 2018. 10. 16.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제20조
현행법은 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회제도는 아직 도입되지 않아 지난해 이를 도입한 「주택임대차보호법」과 형평성이 맞지 않는다는 지적이 있음.
상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 「법률구조법」에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하려는 것임(제20조부터 제22조까지 신설).
제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용)
조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 "주택임대차분쟁조정위원회"는 "상가건물임대차분쟁조정위원회"로 본다.
[본조신설 2018. 10. 16.]
[시행일 : 2019. 4. 17.] 제21조
제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제)
공무원이 아닌 상가건물임대차위원회의 위원 및 상가건물임대차분쟁조정위원회의 위원은 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다. <개정 2020. 7. 31.>
[본조신설 2018. 10. 16.]
[시행일 : 2020. 11. 1.] 제22조
부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
제4조(권리금 적용 제외에 관한 적용례) 제10조의5제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
제5조(다른 법률의 개정) 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제14조제4항 중 "다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다"를 "「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다"로 한다.
부 칙[2013.8.13 제12042호]
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조, 제14조제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제5조제4항, 같은 조 제6항부터 제9항까지, 제6조제1항 및 제9항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다.
제4조(월 차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제12조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.
제5조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제14조제3항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 같은 개정규정 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
부칙 [2001.12.29 법률 제6542호]
①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>
②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
By. 법학전문작가 박창희