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글쓴이 : 법학전문작가 박창희
제9조 (계약의 해제·해지)
계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 법률에 따른 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항
2. 사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권 또는 해지권을 부여하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항
3. 법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항
4. 계약의 해제 또는 해지로 인한 원상회복의무를 상당한 이유 없이 고객에게 과중하게 부담시키거나 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항
5. 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항
6. 계속적인 채권관계의 발생을 목적으로 하는 계약에서 그 존속기간을 부당하게 단기 또는 장기로 하거나 묵시적인 기간의 연장 또는 갱신이 가능하도록 정하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항
[전문개정 2010.3.22]
▶ 관리비 연체에 기한 계약해지조항
1. 약관조항
제27조(계약해지)
② 임차인이 다음 각 호중 하나에 해당하는 행위를 하였을 때에는 임대인은 이 계약을 즉시 해지할 수 있습니다.
2. 임차인이 이 계약에 따른 임대료, 관리비 및 제비용을 2개월 이상 납부하지 않았을 경우
2. 심사의견> : 무효
ㅇ 민법상 임대차계약에서 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인이 임대차계약을 해지하는 것은 부당하지 않으나, 위 조항에 따르면 임차인이 임대료 외에 관리비나 제비용을 2개월 이상 연체한 경우에도 임대인이 해지권을 행사할 가능성이 있으며
ㅇ 계약해지시 최고절차도 없이 즉시해지할 수 있도록 규정하고 있는 바
ㅇ 결국, 이는 사업자에게 법률의 규정에 의한 해제·해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로서 약관법 제9조제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2002 - 007호 사건번호 : 2001약제4716
사 건 명 : (주)코엑스의 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 열쇠 교체조항
1. 약관조항
제16조(열쇠)
임차물을 명도할 때 임차인의 열쇠에 보안상의 하자가 있다고 의심이 되면 임차인은 동일 품질 또는 더 좋은 품질의 신품 자물쇠와 열쇠로 대체하여 인도하여야 한다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 임대인은 임대목적물을 임차인의 사용수익에 적합한 상태로 유지시킬 의무를 지고 다만 임차인이 임대목적물을 이용하는 과정에서 발생하는 통상의 수선비는 임차인이 부담한다는 것이 판례(대판 1964.7.14, 63다1119)의 입장인 바,
ㅇ 동 약관 조항은 임차인의 사용․수익이 종료되는 시점인 목적물 명도시에 신품 자물쇠와 열쇠의 교체비용를 임차인의 부담으로 한다고 규정하고 있어 계약의 해제 또는 해지로 인한 고객의 원상회복의무를 상당한 이유없이 과도하게 부담시키는 조항으로 약관법 제9조제3호에 해당됨.
/ 시정권고 : 제2003-095호 2003. 12. 2.
사건번호 : 2003약제0430
사 건 명 : 배경자의 방배중앙빌딩 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 보증금반환 지연 조항
1. 약관조항
제13조(계약갱신)
(2) 을은 계약기간의 만료시 타처로 이전하고자 할 때는 미리 4개월 전에 갑에게 서면으로 통보하여야 하며 이를 어기고 후에 통보를 할 경우 계약의 기간이 종료되었더라도 보증금 반환일은 4개월의 이전의사 통보일이 만료되는 시점으로 본다.
2. 심사 의견 : 무효
ㅇ 계약기간 만료 전 쌍방이 일정한 시점에 계약 지속여부를 통지하도록 하는 것이 무조건 부당하다고는 할 수 없을 것이나 해지의사를 통지한 날로부터 4개월 후에 임대보증금을 반환할 경우, 임대차기간 만료전 4개월 이후에 해지의사를 통지한 임차인은 임대차기간이 만료하였음에도 임대보증금을 반환받지 못하게 된다.
ㅇ 일반적으로 임대차계약의 종료시 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 임대보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다(민법 제536조)는 점에서 볼 때, 이는 임대인의 동시이행의무를 위반하는 것으로 볼 수 있다.
ㅇ 또한 본 건 임대차계약의 약정기간이 1년이라는 점에서 볼 때 기간만료 4개월 전은 임차인이 계약지속 여부를 결정하는 데 있어 지나치게 이른 시기라 할 수 있고,
- 기간만료 4개월 이전에 통지하지 않을 경우 임대인에게 특별한 불이익이 있는 것은 아니며, 기간만료전 4개월 이후에 통지한다고 하여 반드시 4개월 후에나 임대보증금을 반환해야 할 이유는 더더욱 없는 것으로 보인다.
ㅇ 따라서 기간만료 4개월 전까지 해지의사를 통지하지 않을 경우 기간이 종료되었더라도 보증금 반환일은 4개월이 경과한 후에야 임대보증금을 반환하도록 하는 피심인의 현행약관 제13조 제2항은 고객인 임차인에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당하며, 계약의 해제․해지로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로 약관법 제9조 제4호에 해당하여 무효이다.
/ 시정권고 : 제2004- 038호 사건번호 : 2004약제1119
사 건 명 : (주)남영기획의 남영빌딩 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 비용상환청구권 배제조항
1. 약관조항
제8조(약정해지 및 사유)
2) “을”이 계약의 해약을 요구할 시 “갑”은 후속업체와 계약이 체결된 후 임대차 보증금을 반환한다.
제10조(시설물의 인테리어)
인테리어는 “을”의 부담으로 설치하여야 하며 인테리어 시설비에 대한 권리를 주장할 수 없다. 그리고 설계도면은 소방법 기준에 의하여 “갑”의 승인을 얻어야 한다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 임대차계약이 만료되거나 계약이 해지된 경우에는 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 임대보증금을 반환할 의무는 동시이행관계에 있음이 원칙임에도 불구하고 사업자가 임대보증금을 후속업체와 계약이 체결된 시점에 임대보증금을 반환하는 것은 법률의 규정에 의한 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로 약관법 제11조제1호에 해당됨
ㅇ 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임대목적물에 부속한 고정시설물을 설치한 경우 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있을 경우 임대차의 종료시에 임차인이 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 동 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는 것이 원칙임(민법 제646조 및 제652조)
ㅇ 또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정(민법 제626조)하고 있음
ㅇ 그러나, 현행 약관조항은 인테리어 시설비에 대한 권리를 주장할 수 없는 바, 이는 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로 약관법 제11조제1호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005-019호 사건번호 : 2005약제0466
사 건 명 : 침례병원신용협동조합의 임대차계약서(장례예식장 식당)상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 계약해지권 행사요건 완화조항
1. 약관조항
제8조(약정해지 및 사유)
본 계약기간 중이라도 계약을 해지하고자 하는 경우에는 “갑”, “을”은 3개월전에 서면으로 상대방에게 계약의 해지를 통보하여야 한다(단, “을”은 연체된 관리비 등 제비용을 지급정산하고 영업장을 “갑”에게 명도한 후라야 계약해지의 효력이 생긴다).
1) “갑”은 다음 각 호의 사유가 발생할 때 이 계약을 해지할 수 있다.
⑤ “을”이 계약조건을 위반하였을 경우
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 임대차계약에 있어서 기간의 약정이 있는 경우에도 기간 내에 해지할 권리를 유보한 때에는 임대인이 해지를 통고할 경우 6월, 임차인이 해지를 통고할 경우 1개월경과 후 해지의 효력이 발생하는바(민법 제636조), 현행 약관조항은 계약당사자간 3개월전에 통보함으로써 해지할 수 있도록 규정하고 있으므로 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하는 조항으로 약관법 제9조제2호에 해당됨
ㅇ 또한, 계약해지의 효력이 발생함과 동시에 임차인이 연체료 등 제비용을 정산하고 영업장을 임대인에게 명도할 의무가 비로소 발생하는 바, 위 약관 제8조 단서조항은 임차인이 연체료 등 제비용을 정산하고 영업장을 임대인에게 명도한 후라야 계약해지의 효력이 생기도록 규정하고 있으므로, 이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조제2항제1호에 해당됨
ㅇ 계약의 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 해지사유는 구체적으로 열거되고 또한 그 내용도 타당하여야 할 뿐만 아니라, 설사 계약당사자의 책임있는 사유로 인하여 계약을 해제할 경우에도 채무이행이 불능하게 된 때 또는 관련법규에서 금지하고 있는 당연한 경우를 제외하고는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 비로소 그 계약을 해지할 수 있도록 함이 원칙임(민법 제544조)
ㅇ 그러나, 사업자의 약관조항은 최고할 필요없이 즉시 해지할 수 있도록 하였으며 해지사유로서 계약조건을 위반하였을 경우와 같이 포괄적이어서 사업자의 자의적인 판단에 따라 해지할 가능성이 있는바, 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제9조제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005-019호 사건번호 : 2005약제0466
사 건 명 : 침례병원신용협동조합의 임대차계약서(장례예식장 식당)상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 고객의 계약해지권 행사를 배제 또는 제한하는 조항
1. 약관조항
제9조(해약)
② “을”은 “갑”의 귀책사유가 없는 한, 본 계약을 해약할 수 없다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 민법에 의하면 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못하고(제624조), 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있음(제625조)
- 또한 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고(제627조제1항),
- 이 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있음(동조 제2항)
ㅇ 그럼에도 불구하고 현행 약관조항은 “갑”의 귀책사유가 없는 경우에는 일체 “을”로 하여금 계약을 해제 또는 해지할 수 없도록 하는바, 이는 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제1호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005- 092호 사건번호 : 2005약제1831
사 건 명 : (주)성창에프엔디의 부산밀리오레 상가임대차계약서상 불공정약 관조항에 대한 건
▶ 일방적 계약해지 조항
1. 약관조항
[賃貸借契約書]
弟4條
임대료와 관리비를 일회 이상 경과시 계약서에 의한 과태료를 가산 납입하여야 하며 3개월 이상 미납시는 당사(甲)의 업무규정에 의거 일방적으로 해약처리 할 수 있다. 단, 과태료 1개월 5%, 3개월 이후부터는 법정 이자로 한다.
2. 검토의견 : 무효
ㅇ 계약의 해지는 계약당사자에게 중대한 영향을 미치는 사항이므로 상당한 기간을 정하여 계약내용을 이행할 것을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에 비로소 계약을 해지함이 타당함(민법 제544조),
- 그러나 위 약관조항은 임차인이 임대료와 관리비를 3개월 이상 미납시 임대인이 상당한 기간을 정하여 최고함이 없이 일방적으로 계약을 해지 할 수 있도록 정하고 있음
- 따라서 동 조항은 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 이는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2008 - 038호, 사건번호 : 2008약관1553, 사 건 명 : 남한시장(주)의 시장점 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 원상복구 조항
1. 약관조항
제9조(시설물의 설치 및 철거)
③을은 계약해제 또는 해지 통지를 받았거나 계약관계가 종료되었을 때에는 을이 설치한 시설물을 30일 이내에 철거․철수 또는 원상복구 하여야 한다. 다만, 상호이익을 위하여 합의가 된 때에는 그러하지 아니하다.
2. 심사결과 : 무 효
ㅇ 청구인이 수상레저 영업목적으로 임차사용한 위 청천지 수면 및 수면부지의 설치․관리 목적은 농어촌정비법 제2조 제4호의 규정에 의한 농업생산기반시설로서 농업용수의 안정적 공급을 통한 농업생산력증진에 있으므로 목적외 사용을 하게 되는 경우에도 같은 법 제22조 제2항의 규정에 의하여 본래의 목적 또는 사용에 방해가 되지 아니하는 범위안에서만 가능하고 이를 위하여 같은 법 제18조의 규정에 의한 선량한 관리를 하여야 하는 시설물로 타목적으로의 사용․수익․처분이 제한되어 있다고 할 것임
- 그러나 피심인은 위 저수지를 본래의 목적 또는 사용에 방해가 되지 아니하는 범위안에서 임대하여 임대료 등의 임대수익을 얻고 있고, 위 저수지에 대한 임대가 1회성으로 끝나는 경우는 별론으로 하고, 청구인과 피청구인 사이에 임대가 종료한 이후에도 피청구인은 제3자에게 위 저수지를 계속 임대하여 수익을 창출할 수 있으며
- 임차인인 청구인이 위 저수지에 설치한 시설물이 위 저수지의 본래의 목적 또는 사용에 방해가 되지 아니하는 범위내에서 임대목적물로서의 위 저수지의 가치를 증가시키고 있다면, 위 시설물이 저수지 본래의 목적에 비추어 저수지의 가치를 증가시키는 것이 아니라고 하더라도,
- 결국 임대목적물로서 위 저수지의 가치를 증가시키는 것이므로 임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설물이 위 저수지의 구성부분으로 되어 임대인의 소유권에 포함될 경우에는 임대차 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있어야 할 것임(민법 제646조)
ㅇ 그럼에도 불구하고, 위 조항은 청구인이 설치한 시설물이 임대목적물로서의 위 저수지의 가치를 증가시키는지 여부를 불문하고 철거․철수 또는 원상회복을 하도록 규정하고 있으므로 계약의 해지로 인한 고객의 원상회복의무를 상당한 이유없이 과중하게 부담시키는 조항으로 약관법 제9조 제3호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2007 - 125호, 사건번호 : 2007약관2755, 사 건 명 : 한국농촌공사의 청천지 수면 및 시설부지 사용 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 계약 즉시해지 사유 조항
1. 약관조항
14조 (“갑”의 계약해지권)
① “을”이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 “갑”은 통고없이 이 계약을 해지하고 임차물건을 명도 받을 수 있으며 필요한 법적절차를 취할 수 있다.
1) “을”이 소정의 관리비 등을 각각의 약정기일로부터 2개월 이상 연체하였을 때
2) 임대보증금 반환청구권이 질권, 기타 담보의 목적이 되거나 강제 집행되었을 때
3) “을”이 파산, 지급불능에 빠지거나 그 외 채권자의 채무변제를 목적으로 하는 재산 양도 또는 화해계약을 할 경우, 또는 “을”에 대하여 회사의 정리절차의 신청이 있을 때
4) 호객행위, 저질물품 판매, 사행성 조장, 퇴폐․음란영업 등 “갑”의 관리규정을 위반하는 행위를 하여 미풍양속 및 건전한 상거래 질서를 해쳤을 때
5) “갑”의 관리규정 미준수, 이 계약 제2조, 11조 위반 등 기타 이 계약의 어느 조항에라도 위배되는 행위가 있을 때
2. 심사의견 : 무 효
ㅇ 계약의 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항으로 계약당사자의 책임있는 사유로 계약을 해지할 경우에도 채무이행이 불가능하게 된 때, 개별약정으로 정한 때 또는 관련법상 당연히 인정한 경우를 제외하고는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 후, 그 기간 내에 이행하지 아니한 때 비로소 그 계약을 해지할 수 있음(민법 제544조)이 원칙적이라 할 것임
- 그러나 동 약관조항 4호․5호는 계약해지 사유 발생시 통고(최고)없이 즉시 해지할 수 있도록 하고 있는 바, 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2006 - 168호 사건번호 : 2006약관4576
사 건 명 : 부산관광개발(주)의 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 가압류, 가처분을 계약해지사유로 한 조항
1. 약관조항
제14조(계약해지)
① “을”에게 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하였을 경우, “갑” 은 “을”에게 상당한 기간(14일 이상)을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 “을” 이 이행하지 않을 경우 본 계약을 해지할 수 있다.
4. “을”이 부도를 내거나, 지급불능에 빠지거나, “을”에 대한 회사 정리, 화의, 파산절차의 개시신청이 있거나, 임대차목적물 내의 “을”의 상품 기타 물품에 대하여 압류, 가압류, 가처분명령이 발령되거나 경매 또는 강제집행의 신청이 있는 경우
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 계약의 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 것이므로 상대방의 계약위반이 계약의 존속을 무의미하게 할 정도가 아니라면 상당한 기간을 정하여 상대방에게 최고한 후에 계약을 해지할수 있다는 것이 민법의 취지임(동법 제544조 참조)
- 그럼에도, 위 약관조항 제14조 제1항 제4호는 법률관계를 확정시키는 것이 아니고 채권자가 자기의 목적을 달성하기 위하여 일방적으로 취하는 조치일 뿐인 가압류․가처분을 계약의 해지사유로 규정하고 있음
- 이는 사업자에게 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로서 약관법 제9조 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2006 - 075호 사건번호 : 2006약관1476
사 건 명 : (주)현대역사의 스페이스나인 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
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1. 약관조항
제6조(임대차계약 기간중 해약)
3. “을”이 타 채무로 인하여 임대보증금에 압류, 가압류, 가처분 등을 받았을 경우 “갑”은 최고를 하지 아니하고 임대차계약을 해약할 수 있고, 이에 대하여 “을”은 이의할 수 없으며 지체없이 임대차목적물을 완전 명도 해야 한다.
2. 검토의견 : 무효
ㅇ 가압류 내지 가처분은 신청인의 단순한 소명자료 제출만으로도 실행가능한 채권의 임시적 보전절차에 불가하며, 소송이나 분쟁당사자간의 합의에 앞서 법원에 신청하는 경우도 상당수를 차지하며 실제로 가압류의 신청이 취하되거나 각하되는 사례가 적지 않음에 비추어 볼 때, 고객이 가압류 또는 가처분을 제기 당하였다는 이유만으로 계약을 해지당할 수 있다면, 이는 사업자가 얻는 이익에 비하여 고객이 받는 불이익이 지나치게 가혹하다 할 것임.
ㅇ 따라서 타 채무로 인하여 임대보증금에 대한 가압류, 가처분을 받았다고 하여 계약을 해지할 수 있도록 하는 현행 약관조항은 법률의 규정에 의하지 않은 해제권․해지권을 사업자에게 부여하는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨.
/ 시정권고 : 제2002- 006호
사건번호 : 2001약제4727
사 건 명 : 이덕한의 메디카빌딩 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 계약갱신통지기간 조항
1. 약관조항
제2조(계약기간)
② 기간연장에 대한 의사는 기간만료 90일 전까지 상대방에게 서면통지하여야 하며 의사통지가 없을 경우는 자동으로 1년간 연장되는 것으로 한다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 상가건물임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하고(제10조 제1항)
- 또한 임대인이 제10조제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있음(동조 제4항)
- 게다가 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음을 명시하고 있음(제15조)
ㅇ 그럼에도 본 약관에서는 임차인에게 기간연장의 의사표시를 90일전까지 하도록 하였는 바, 이는 법률의 규정에 의한 고객의 해제․해지권 행사를 제한하는 조항이며, 사업자에게 법률의 규정에 의한 해제․해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로서 약관법 제9조 제1호 및 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2006 - 024호 사건번호 : 2006약관0192
사 건 명 : 삼일제지(주)의 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 해지권의 행사요건 완화 조항
1. 약관조항
제10조(임대차계약의 해제 또는 해지)
① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 “갑”은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.
2. “갑”이 사업 목적상 필요하다고 인정하는 경우
6. “을”이 “갑”이 재산관리상 필요하여 지시한 사항을 이행하지 아니한 경우
2. 심사 의견
○ 계약의 해지는 당사자에게 중대한 영향을 미치는 것이므로 그 해지사유는 구체적으로 열거되고 그 내용도 타당하여야 할 것임에도 불구하고 「사업 목적상 필요하다고 인정하는 경우」나 「재산관리상 필요하여 지시한 사항」과 같이 그 범위가 포괄적이고 추상적이어서 피심인이 자의적 판단에 의해 일방적인 해지를 할 수 있도록 규정한 약관조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005- 149호 사건번호 : 2005독관2200
사 건 명 : 한국철도시설공단의 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
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1. 약관조항
제9조(해약)
① “을”이 다음 각호에 해당하는 행위가 있을 때에는 제6조의 규정에 불구하고, “갑”은 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 계약의 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로, 계약당사자의 책임있는 사유로 인하여 계약을 해지할 경우에도 채무이행이 불능하게 된 때 또는 관련법규에서 금지하고 있는 당연한 경우를 제외하고는
- 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 비로소 그 계약을 해지할 수 있도록 함이 원칙임(민법 제544조)
ㅇ 그러나, 위 약관조항은 최고할 필요 없이 즉시 해지할 수 있도록 하고 있는바, 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005- 092호
사건번호 : 2005약제1831
사 건 명 : (주)성창에프엔디의 부산밀리오레 상가임대차계약서상 불공정약 관조항에 대한 건
▶ 이의제기 금지 조항
1. 약관조항
제17조(특정조건)
1. “을”은 “갑”이 임대기간 중이라도 철도건설, 관리, 유지보수상, 필요한 경우와 국유철도 운영에 관한 특례법, 공용, 공공용, 공익사업, 기타목적으로 우리공단, 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에서 필요로 한 때 또는 ”을“ 이외의 제3자에게 매각(환매)하기 위해 이 계약을 해지 또는 해제할 경우에도 임대자산의 사용으로 인한 연고권 및 기득권은 물론 투자비보상, 영업권보상, 손해보상, 생계보상 등 어떠한 보상도 일체 요구없이 원상태대로 반환하여야 한다.
2. 심사 의견
○ 피심인에 의한 임대계약의 중도 해지인 경우에도 임차인은 전혀 이의를 제기할 수 없는 바, 이는 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하고 임차인의 항변권과 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제4호 및 제11조 제1호에 해당됨
/ 시정권고 : 제2005- 149호 사건번호 : 2005독관2200
사 건 명 : 한국철도시설공단의 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건
▶ 최고없이 할 수 있다는 계약해지 조항
1. 약관조항
제11조(개설업종)
① …“을”이 직영 및 임대하는 경우 반드시 본 임대차계약서에 명기한 업종에 한하여 개점하여야 하고, 개점 후에도 임의로 변경할 수 없다.
② “을”은 위 제1항을 위반할 시에는 “갑”이 본 계약을 해지하고 임대차 목적물을 환수 또는 업종의 이행을 강제하기 위하여 민․형사상의 법적조치를 하여도 “을”은 이의를 제기할 수 없다.
③ 제2항에 의하여 “갑”이 임대차 목적물을 환수하는 경우 “갑”은 “을이 납부한 개발비 전액 및 임대차 보증금의 10%를 공제한 나머지 금액을 환수금액으로 “을”에게 지급하고 ”“을”은 “갑”의 환수대금완불과 동시에 “을”의 비용으로 임대차 목적물의 계약해지와 함께 원상복구하여 반환하여야 한다.
2. 심사의견 : 무효
ㅇ 제2항 부분
- 임대차계약서 상의 개설업종에 반하여 직영 또는 임대하는 경우가 계약의 존속을 무의미할 정도의 채무불이행이라 할 수는 없을 것이므로 이 경우에는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 후에야 계약을 해지할 수 있어야 하는데, 일정한 기간을 정한 최고 등의 조치없이 계약을 일방적으로 해지할 수 있도록 하는 동 약관조항 제2항은 법률규정에 의한 해지권 행사요건을 완화하는 약관조항으로 약관법 제9조제2호에 해당됨.
- 또한 당초 약정한 업종을 임차인이 임의로 변경한 것이라고 임대인이 판단하여 계약의 해지 또는 기타 민․형사상의 조치를 취한 경우에는 임차인은 이에 대해 이의제기나 해명할 기회를 갖는 것이 당연함에도 불구하고 이를 배제하고 있는 동 약관조항 제2항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조제2항제1호에 해당됨
/ 시정 권고 : 제2003 - 001호 사건 번호 : 2002약제1247
사 건 명 : (주)다빈종합개발의 지지아나점포임대차분양계약서상 불공정약관조항에 대한 건
/ 법학전문작가 박창희
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